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湖南省常德市人民政府办公室


常德市人民政府办公室关于印发《常德市物业管理办法》的通知

常政办发〔2011〕19号


各县市区人民政府，常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直有关单位：
　　《常德市物业管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○一一年三月二十三日


常德市物业管理办法


第一章　总则

　　第一条　为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本办法。
　　第三条　市和县级房地产管理部门为物业管理行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
　　街道办事处、乡镇人民政府要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区（单位）的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理；与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会；监督业主大会和业主委员会的日常活动；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
　　物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、当地街道办事处、乡镇人民政府和社区（居民委员会）的管理、指导和监督。
　　第四条　市、县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。
　　物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。
　　
　　
　　第二章　业主、业主大会和业主委员会

　　第五条　业主对物业管理区域（道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等）共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
　　（五）选聘和解聘物业服务企业；
　　（六）筹集和使用房屋维修资金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第（六）、（七）项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　第六条　业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业主管部门指导协助业主共同决定。
　　第七条　物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。
　　第八条　街道办事处、乡镇人民政府应当自接到建设单位申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。
　　筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。
　　第九条　建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。
　　第十条　业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级以上物业主管部门办理备案手续。
　　第十一条　因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区（居民委员会）在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。
　　第十二条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和房屋维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定；应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。
　　　　　　　　　
　　第三章　前期物业管理

　　第十三条建设单位应当在预（销）售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。
　　第十四条经县级以上物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
　　（一）一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的；
　　（二）一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的；
　　（三）已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的；
　　（四）公开发布招投标公告后，投标人少于3个的。
　　第十五条　前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。
　　第十六条　建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位和公共设施及其他公共场地的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。
　　第十七条　建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级、物业服务等级和收费标准等。否则，业主有权拒交物业服务费。
　　第十八条　前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。
　　第十九条　物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
　　第二十条　在办理物业交接手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交资料。
　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将前款规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。
　　第二十一条　新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房：
　　（一）建筑总面积在1万平方米以下的，提供使用面积50平方米物业管理用房；
　　（二）建筑总面积在1万平方米（含）以上、3万平方米以下的，提供使用面积100平方米物业管理用房；
　　（三）建筑总面积在3万平方米（含）以上、5万平方米以下的，提供使用面积150平方米物业管理用房；
　　（四）建筑总面积在5万平方米（含）以上的，按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。
　　第二十二条　物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。
　　层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。
　　第二十三条　建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》，办理物业管理用房确认手续。
　　建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。
　　第二十四条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。
　　第二十五条　新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。
　　第二十六条　任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。
　　第二十七条　新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县级以上物业主管部门组织实施。
　　　　　　　　　　　　
　　第四章　物业服务

　　第二十八条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。
　　新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。
　　第二十九条　一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
　　分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
　　第三十条　物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。服务内容、服务等级应当经物业主管部门审批后报价格主管部门备案；收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。
　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地县级以上物业主管部门备案。
　　第三十一条　物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。
　　物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改；整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。
　　第三十二条　物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。
　　决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前1个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
　　第三十三条　物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
　　物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前1个月通知业主委员会。
　　第三十四条　物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
　　业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
　　第三十五条　物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。
　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。
　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。
　　因业主委员会的原因在15日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地街道办事处、乡镇人民政府或社区（居民委员会）进行协调。在7日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交至当地街道办事处或乡镇人民政府，由其代为保管。
　　第三十六条　物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。
　　
　　
　　第五章物业的使用与维护

　　第三十七条　物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。
　　第三十八条　通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。
　　第三十九条　业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的规定。
　　业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
　　第四十条　业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。
　　第四十一条　物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。
　　第四十二条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。
　　规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　第四十三条　利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。
　　第四十四条　业主所购置的物业，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》交存房屋维修资金。
2008年6月1日之前所购物业，按照规定标准由物业服务企业或业主委员会代为收缴的房屋维修资金，要加强使用监管，防止挪作他用，物业主管部门有权采取调查、查阅账目、专项审计等方式进行监督；2008年6月1日以后所购物业，业主按照新的缴纳标准首次归集交存至房屋维修资金归集管理中心专户储存，专款专用。
房屋维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备等公共部分保修期满后的维修、更新和改造，由业主按照所拥有的建筑面积比例分摊；需要维修、更新和改造的物业项目，其维修方案和维修费用必须由占总人数2/3以上的业主签字同意后方可使用。房屋维修资金在业主委员会成立前由房屋维修资金归集管理中心代管。业主委员会成立后，可根据业主大会决议，由物业服务企业和业主委员会双方负责人同时到房屋维修资金归集管理中心办理手续，按照规定程序将房屋维修资金移交给其他单位代管；未决定移交的由房屋维修资金归集管理中心继续代管。业主大会开立的房屋维修资金账户，必须接受房屋维修资金归集管理中心的监督。
　　第四十五条　建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
　　建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。
　　物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法，由市物业主管部门会同市财政、市价格主管部门另行制定。
　　第四十六条　物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
　　
　　第六章附则

　　第四十七条　业主大会决定自行管理物业的，参照本办法相关规定执行。
　　第四十八条　本办法自发布之日起施行。




国家教育委员会 农牧渔业部 财政部


乡（镇）农民文化技术学校暂行规定

1987年12月30日，国家教委 农牧渔业部 财政部


随着农村经济体制改革的不断深入，农村经济全面发展，急需各类人才，乡（镇）农民文化技术学校（成人文化技术学校）应运而生。它的兴起，为农村智力开发开辟了一条重要的途径，直接有效地促进了农村商品经济的发展，促进了社会主义物质文明和精神文明建设。为了进一步办好这类学校，现作如下暂行规定。
一、性质、任务
乡（镇）农民文化技术学校是我国农村教育事业的重要组成部分，是由乡（镇）政府举办和管理的以文化技术教育为主体的综合性、多功能的农村成人教育基地。
乡（镇）农民文化技术学校应坚持提高农民的思想道德素质和文化技术素质，为以振兴当地经济为中心的各项事业服务的办学指导思想。
乡（镇）农民文化技术学校的主要任务是：根据当地经济和社会发展的需要，对青壮年农民、特别是对在乡知识青年广泛开展实用技术、经营管理知识的培训，有计划地进行初级技术教育，有条件的地方可进行中级技术教育；对农村基层干部、技术人员、乡（镇）企业职工进行岗位培训；对需要接受初等、中等文化教育的农村青壮年进行必需的基础教育补课；同时，还应对农民进行时事政策教育、法制教育、人口教育，开展丰富多彩的社会文化、体育和生活教育，并对企业和专业户办学起中心示范作用。
鉴于目前乡初中正在开展“三年加一年”或初三分普通班和职业班的改革，乡（镇）农民文化技术学校应与这类学校适当沟通。特别是在师资和实习场地方面，要因地制宜，统筹安排，沟通使用，以提高效益。有条件的乡（镇）农民文化技术学校还可以承担一定比例的应届初中毕业生的短期职业技术培训任务，把成人教育与学校基础教育有机地衔接起来。
二、培养目标
乡（镇）农民文化技术学校要贯彻国家的教育方针和有关政策、规定，培养学员成为热爱农村，建设家乡，有理想、有道德、有文化、有纪律、懂技术、善经营的新型劳动者。
要坚持因地制宜的原则，从不同对象的实际需要出发，确定不同层次不同规格的培养目标。参加实用技术培训的人员，要掌握一、二项实用技术，或掌握某项配套技术。参加岗位培训的人员，要提高适应本岗位需要的工作能力和生产技能，逐步达到本岗位的规范要求。参加初、中等文化教育的人员，对所学课程要达到相当于同类学校结业的水平。举办初、中级技术教育和其他项目的培训，应根据有关规定确定其培养目标。
三、教学工作
教学要贯彻理论联系实际的原则，加强针对性和实用性，做到按需施教，学用一致，讲求实效。要坚持教学、试验示范和技术推广相结合，充分发挥其直接有效地服务于经济和社会发展的作用。
要根据不同层次的培养目标制订学校各类班级的教学计划。学习期限要依据所学内容和生产生活的实际情况而定，贯彻以短期、业余为主的原则。学习形式要灵活多样。
各地可结合实际需要，选用全国统编农民职业技术教育教材和其他教材，或自行编写本地适用的乡土教材。
要创造条件，逐步采用广播、卫星电视等现代化教学手段，开展电化教育。
参加培训的学员学完规定的课程，经学校或有关主管部门考试或考核合格者，按照有关规定发给相应证书。
四、教师队伍
乡（镇）农民文化技术学校的教师，主要由乡（镇）招聘。乡（镇）聘用的专职教师，其待遇参照普通学校同类教师或乡（镇）企业技术人员有关规定，结合地方实际情况，因地制宜自定；对兼职教师应给予合理报酬。教育部门要给乡（镇）农民文化技术学校配备少数必要的专职教师，对这些教师在职务聘任、晋级、调资、民转公、奖励和生活福利方面，要与同级普通学校教师的待遇相同。
乡（镇）农民文化技术学校的教师应当受到社会的尊重。对做出优异成绩的教师给予表彰、奖励。
五、办学经费
乡（镇）农民文化技术学校的办学经费，由乡（镇）从农村教育事业费附加中提取一定的比例和采用集体自筹、收取学费、勤工俭学收入补贴等办法解决。为各业务部门举办的培训班，所需经常费可由各业务部门提供。县（市）教育部门对办学有成绩的学校可给予适当奖励。
六、领导管理
乡（镇）农民文化技术学校要建立由教育、农业、乡镇企业等有关部门负责人参加组成的学校领导管理机构。由乡（镇）领导人兼任校长，配备一名懂教育管理、热爱农民教育事业、有相应的科学文化水平的干部任专职副校长，负责日常工作。符合任职条件的专职副校长应经县教育部门批准任命。学校领导管理机构在乡（镇）人民政府领导下工作，其主要职责是：制订办学计划；组织协调有关部门分工协作、对口办班；聘用教师；筹措并合理使用办学经费等。
乡（镇）农民文化技术学校要建立教育行政、教学、财务、档案资料等管理制度，实行岗位责任制，努力提高教育质量和办学效益。
教育行政部门负责乡（镇）农民文化技术学校的综合管理。有关业务部门负责各自职能范围内的有关服务工作。
七、审批条件、审批程序
举办乡（镇）农民文化技术学校，应报县教育行政部门备案。凡需确定建制规格的学校，应履行审批手续。审批的基本条件是：
1．乡（镇）人民政府要把举办农民文化技术学校纳入本地经济、教育发展规划，并由有关方面的负责人组成学校的领导管理机构。
2．要有符合条件的专职副校长，有以兼职教师为主体，专兼职教师相结合，能够胜任教学工作的师资队伍。
3．要有固定的校舍（包括利用现有的场所），必要的教学设施和各种形式的实验、实习基地。
4．要有可靠的经费来源。
5．要有符合本地实际需要的学校发展规划，能长期坚持办学。
经过审批机关批准的乡（镇）农民文化技术学校，一般可按乡（镇）小学中心校或初级中学建制。其建制的规格，由审批机关根据学校的条件确定。
乡（镇）农民文化技术学校建制的审批程序，由省、自治区、直辖市制订。学校的停办或撤并，亦按审批程序履行手续。
八、省、自治区、直辖市教育部门，可根据本规定，结合本地区的实际，会同有关部门制订具体实施办法。