五种无效建筑工程施工合同及其四种民事法律后果/臧恩富律师
辽宁壹品律师事务所 律师臧恩富
近年来随着我国城市房地产业的蓬勃发展，建筑行业也非常活跃，但与此同时，由于建筑市场行为不规范所导致的建设工程质量问题和拖欠工程款及农民工工资问题日益突出，引起了党中央和国务院的高度重视。如何依法规范建筑市场行为，已成为法律界的一个重要课题。其中，哪些建筑工程施工合同属于无效合同，如何处理无效的建筑施工合同是审理和代理建筑施工合同案件中必须明确的一个具体的法律适用问题。
无效的建筑施工合同是指建筑施工合同违反法律、法规的强制性规定，不发生当事人期望的法律效力的建筑施工合同。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号，2004年10月27日发布）及最高人民法院副院长黄松有就该解释答记者问的精神，现将该司法解释明文规定的五种无效建筑工程施工合同及其四种民事法律后果归纳分析如下：
一、 五种无效的建筑工程施工合同
1、无效情形之一：承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；
建筑工程施工合同的承包人即施工方依法应通过建设行政主管部门的资质审查，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑施工活动。禁止未取得建筑施工企业资质证书的企业或个人承揽工程，禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围承揽工程。
2、无效情形之二：没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
没有法定资质的单位或个人以挂靠、联营、内部承包等形式使用有法定资质的建筑施工企业名义与发包单位签订的建设工程施工合同无效。《中华人民共和国建筑法》有同样原则性的规定，即禁止没有资质的单位或个人以任何形式借用其他建筑施工企业的名义承揽工程，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
3、无效情形之三：建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；
《中华人民共和国招标投标法》主要规定了必须进行招标的三类工程项目及六种中标无效的情形。
4、无效情形之四：承包人非法转包建设工程的；
依据《建设工程质量管理条例》第七十八条的规定，非法转包，是指承包单位承包建设工程，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。
5、无效情形之五：承包人违法分包建设工程的。
依据《建设工程质量管理条例》第七十八条的规定，违法分包，是指下列行为：
（1）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；
（2）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；
（3）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；
（4）分包单位将其承包的建设工程再分包的。
二、 无效建筑工程施工合同的四种民事法律后果
1、民事法律后果之一：折价补偿, 即工程验收合格时参照合同约定工程价款折价补偿
建设工程施工合同被确认无效后,如果建设工程经竣工验收合格或者修复后验收合格（修复费用由承包人承担）的,承包人请求参照合同约定支付工程价款的，法院应给予支持。
无效合同自始没有法律约束力，不能产生当事人预期的法律后果，无效合同的法律后果之一是返还财产，恢复原状。但由于建筑工程施工合同的承包方将其劳动和建筑材料已经物化到建筑工程上了，在建筑工程施工合同无效的情况下，不具有返还财产的可能性，因此只能采用折价补偿的方式处理。上述司法解释采用参照合同约定结算工程价款作为折价补偿的原则，而没有采用以工程定额为标准，通过鉴定确定建设工程价值的补偿原则。
2、民事法律后果之二：不支付工程款， 即对质量不合格且不能修复的工程，发包方有权不支付工程款
依据上述司法解释的规定，合同无效，承包人对建设工程进行修复后，若经竣工验收仍不合格，则对于承包人请求支付工程款的诉讼请求，法院不予支持。
3、民事法律后果之三：过错赔偿
建设工程施工合同无效，且建设工程不合格的，对于因建设工程不合格造成的损失，若发包人有过错，则发包人也应承担相应的民事责任，即对承包人不能得到工程价款的损失按照过错承担赔偿责任。
4、民事法律后果之四、法院收缴当事人已经取得的非法所得
依据上述司法解释第四条的规定，对于因承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际实工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的，人民法院可以根据民法通则第一百三十四条的规定，收缴当事人已经取得的非法所得。
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印发河源市门（楼）牌管理实施办法的通知
广东省河源市人民政府
印发河源市门（楼）牌管理实施办法的通知
河府〔２００８〕６６号
各县区人民政府，市府直属各单位：
《河源市门（楼）牌管理实施办法》已经２００８年４月３０日五届１６次市政府常务会议通过，现予印发。自２００８年６月１日起实施。实施中遇到的问题，请径向市公安局反映。
河源市人民政府
２００８年５月８日
河源市门（楼）牌管理实施办法
第一条 为加强我市门（楼）牌管理，促进门（楼）牌管理工作规范化、标准化，提升城乡管理一体化水平，适应城乡发展和社会交往的需要，根据国务院《地名管理条例》、《广东省地名管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于河源市行政区域内门（楼）牌的申报、编列、制作、使用及其管理。
第三条 本办法所称门牌是指标示院落、独立门户名称的地名标牌。门牌分大门牌和小门牌两种。楼牌是指标示编号楼房名称的地名标牌。
第四条 公安机关负责门（楼）牌管理工作。各县区公安局（分局）具体负责本辖区门（楼）牌的日常管理工作。
市、县区民政、国土资源、规划建设、房管、城管等行政管理部门按照各自职责，协同做好门（楼）牌管理工作。
各乡镇政府（街道办事处）应当支持、配合当地公安机关做好本辖区的门（楼）牌管理工作。
第五条 门（楼）牌设置的规格、式样和颜色：
（一）门牌蓝底白字。规格１门牌：６０×４０厘米；规格２门牌：４０×３０厘米；规格３门牌：３０×２０厘米；规格４门牌：１８×１２厘米；
（二）楼牌蓝底白字，左边书写名称部分，右边书写楼号部分。规格为９０×５０厘米。
第六条 公安机关按本办法第五条规定为下列合法建筑物编制门（楼）牌：
（一）居民住宅楼宇，设置楼牌；
（二）临街道的企事业机关单位、大型市场、大型商场、大型住宅小区出入口，使用规格１门牌；若因钉装门牌的位置不适合安装规格１门牌的，则使用规格２门牌；
（三）国道、省道和市区、城镇主要道路（路宽３０米以上）的临街办公楼、住宅等建筑物，使用规格２门牌；
（四）宽３０米以下道路的临街商铺、商住楼等使用规格３门牌；
（五）商铺卡位和内街内巷的别墅、私人房屋等居民住宅使用规格４门牌。
第七条 建筑物的建设单位在建筑物地面以上首层完工且门口、楼梯位置确定３０日内，凭下列资料向建筑物所在地公安派出所申请门（楼）牌号：
（一）建筑物由单位投资建设的，须提供工商执照及复印件；建筑物的命名、更名须地名管理部门审批的，还须出具地名管理部门关于建筑物命名、更名的审批文件及复印件；
（二）国土资源部门核发的《建设用地批准书》；
（三）规划建设部门核发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
商品住宅的门（楼）牌号由开发单位（商）统一申请。
第八条 公安派出所应在受理门（楼）牌申请之日起６０个工作日内编制门（楼）牌号并书面或电话通知申请人。如因特殊情况不能编制，应向申请人说明理由。
第九条 门（楼）牌损坏、丢失、被盗的，由建筑物产权人提出更换或补领申请。
第十条 门（楼）牌号编制坚持“尊重历史，保持相对稳定，方便查找，便于管理，预留空号，规范统一”的原则，并遵循下列规定：
（一）任何单位和个人不得选号、跳号，禁止乱编“吉利号”；
（二）门牌编号必须使用政府审批确定的街、路、巷的标准名称，禁用错别字或乱造简化字，门牌号、幢（栋、楼、座）、楼层、房号使用阿拉伯数字；
（三）一个院落（花园、小区等）只设置一个门牌编号。一院多门的，可根据具体情况确定一个为正门，其余为旁门或后门，正门编制门牌；
（四）街、路、巷两侧均有门户的，按一侧编单号，另一侧编双号的原则编排；仅一侧有门户的，则只编单号或双号；
（五）对已规划的空地按规划预留空号；未规划的空地，按１０米距间留一个号；
（六）用于生产经营的地下防空设施?穴不包括地下停车场?雪，有出入门的，应设置门牌；
（七）违章建筑和未经有关部门批准改变建筑用途的，不予编门牌号。
第十一条 新建街道两侧的建筑物按街、路、巷的走向编制门牌号码，具体编制要求是：
（一）街、路、巷为东西走向的，门牌的编号由东向西编排，北侧编单号，南侧编双号；
（二）街、路、巷为南北走向的，由北向南编排，西侧编单号，东侧编双号；
（三）街、路、巷为东北——西南走向的，由东北向西南编排，西北侧编单号，东南侧编双号；
（四）街、路、巷为西北——东南走向的，由西北向东南编排，西南侧编单号，东北侧编双号；
（五）街、路、巷不贯通的，可不分走向，一律由入口向里编排，右侧编单号，左侧编双号。
第十二条 临道路的商住楼楼下商店的编号，以住宅区或楼为单位采用两级编码；如：标准地名××号×××卡（商铺）。
第十三条 单元式楼房以楼为单位编列楼内各套房间的房号：
（一）各楼层号必须自下而上连续编号；
（二）住宅楼房号的编列应由东向西或由北向南的顺序进行；
（三）楼内各套房间应分层编列房号，九层以下的楼房，房号采用三位数，第一位数代表楼层号，第二、三位数代表户号，如１０１、１０２……十层以上的楼房，房号采用四位数，第一、二位数代表楼层号，第三、四位数代表户号，如１００１、１００２……以此类推。
第十四条 复式楼房编号，将叠加楼层合为一层，按单元式楼房编列方法编号。
第十五条 住宅区内的居民楼，应从东北方向按Ｓ型的顺序编排楼号。住宅区地形较复杂的，可本着衔接易找的原则编排。
第十六条 对有下列情形之一的，公安机关应当予以重新编制门牌：
（一）因旧城区改造或城市建设造成门（楼）牌混乱的；
（二）因道路扩建、改建，道路名称经民政部门批准变更，造成门（楼）牌混乱的；
（三）门（楼）牌重编、单双号混编的；
（四）建筑物不临街、路、巷却以街、路、巷名称编门牌号的。
公安机关重新编列门（楼）牌号后，应及时书面通知建筑物产权人；新门（楼）牌更换安装后，旧门（楼）牌可过渡使用３个月。
第十七条 门（楼）牌制作按照《地名标牌 城乡》（ＧＢ１７７３３．１－１９９９）国家标准，由市公安局统一监制。
第十八条 门（楼）牌应按下列要求安装：
（一）大门牌安装在大门左侧墙上（面对门口），门牌下沿距地面２．２米；
（二）小门牌安装在门框的左上角（面对门口），门牌下沿距地面２米。门框不便安装的，可安装在左侧墙上，门牌右沿紧靠门框边；
（三）一幢楼房安装两块楼牌，楼牌一般安装在房屋两侧外墙上，在２－３层之间，楼牌下沿距地面７米。
第十九条 门（楼）牌制作工本费由使用者支付。
农村“五保户”、城乡低保户门牌的制作工本费全免，此部分费用由县区公安部门作出预算方案，经同级财政部门审核报政府审批后，纳入同级财政预算安排。
第二十条 门（楼）牌制作工本费的具体标准，由市公安局提出，由市物价局会同市财政局审核，报市政府批准后执行。
第二十一条 门（楼）牌制作及安装单位由公安部门通过公开招标选定。
第二十二条 地名管理部门应及时将新命名、更名的街、路、巷等标准地名的批复文件及资料传输给市、县区公安局（分局）和有关部门。
第二十三条 各级公安机关应建立健全相应门（楼）牌管理制度和台账；加强对门（楼）牌的巡视和管理，保持门（楼）牌的准确、清晰、完整。
第二十四条 任何单位、个人都有保护门牌标志的义务，禁止有下列行为：
（一）拒绝钉挂门（楼）牌；
（二）自行编号或自行制作门（楼）牌；
（三）涂改、污损、遮挡、覆盖门（楼）牌；
（四）改号、销号，拆除或故意毁坏门（楼）牌；
（五）损坏门（楼）牌的其他行为。
第二十五条 因建筑物门面装修需暂时拆除门（楼）牌的，必须在门面装修施工结束时，按规定重新钉挂门（楼）牌。
第二十六条 擅自对地名进行命名、更名，或擅自移动、涂改、沾污、遮挡、损毁门（楼）牌的，责令其限期改正，逾期不改正的，依法予以处罚。盗窃、破坏门（楼）牌的，依法予以处罚。
第二十七条 本办法自２００８年６月１日起实施。
