淄博市城市房地产开发经营管理办法
山东省淄博市人民政府
淄博市人民政府令第6号
《淄博市城市房地产开发经营管理办法》业经市政府第１２次常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长 张建国
一九九九年十月五日
淄博市城市房地产开发经营管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发经营行为，促进房地产业的健康有序发展，根据国务院和山东省城市房地产开发经营管理条例，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 在本市城市规划区内从事房地产开发经营及管理的，均应遵守本办法。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营的监督管理工作，市房地产开发建设管理办公室受市建设行政主管部门的委托，具体承担全市房地产开发经营管理职责。
县建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营管理工作。
区建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责委托范围内的房地产开发经营管理工作。
土地管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第六条 房地产开发经营应当由依法设立并取得相应资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
房地产开发企业分为专营开发企业和项目开发企业。
第七条 设立房地产专营开发企业，除应当符合国家有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于５００万元；
（二）有８名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和２名以上持有资格证书的专职会计人员。
第八条 设立房地产项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）已按本办法规定取得开发项目；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的３０％。
开发项目完成后，项目开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并按规定办理注销登记。
第九条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第七、八条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第十条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第七、八、九条规定条件的，应当自收到申请之日起３０日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取建设行政主管部门的意见。
第十一条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起３０日内，持下列文件到建设行政主管部门备案，同时申报房地产开发企业资质等级：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十二条 房地产开发企业申报资质等级应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）企业资信证明；
（三）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（四）企业统计年报资料；
（五）其他有关文件、证明。
第十三条 房地产开发企业资质等级实行分级审批，经资质审查合格的企业，由市以上建设行政主管部门发给资质等级证书，房地产开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
第十四条 房地产开发企业的资质等级证书实行年度审验制度，经审验不符合原定资质标准的，由发证机关予以降级或者吊销资质等级证书。
第三章 房地产开发项目
第十五条 建设行政主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划编制本行政区域的房地产开发发展规划，报市、县人民政府批准后实施。
第十六条 建设行政主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项。
第十七条 开发项目确立后，建设行政主管部门应当会同有关部门，根据用地方式对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补助、安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。
第十八条 房地产开发项目的控制性规划，由建设行政主管部门组织编制，经规划行政主管部门批准后实施。
第十九条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于２０％。
第二十条 建设行政主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价，制定开发项目实施方案，并会同有关部门组织实施。
第二十一条 房地产开发项目价款底价由下列各项费用构成：
（一）土地使用权出让金；
（二）综合开发费，包括开发项目范围内的基础设施开发建设成本和非经营性配套设施的建设费用；
（三）综合开发管理费；
（四）地段差价；
（五）法律、法规规定的其他税费。
第二十二条 开发项目价款中的综合开发费和综合开发管理费按《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定执行。
前款规定费用的具体收取标准由市物价主管部门会同市建设、财政行政主管部门提出，报市政府批准后执行。
开发项目价款中的其他各项费用，按照国务院和省政府规定的标准计收；国务院和省政府没有规定的，房地产开发企业有权拒绝交纳。
第二十三条 综合开发费由市、县建设行政主管部门负责收取，纳入财政专户。市建设行政主管部门根据开发项目建设进度，拨付区建设行政主管部门或者房地产开发企业，专款用于小区的配套建设，任何部门不得挪用。
综合开发管理费由市建设行政主管部门统一收取，纳入市财政专户，统一管理。
第二十四条 凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标或者拍卖方式确定开发者；不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。
房地产开发企业取得开发项目后，应当与建设行政主管部门签定开发责任书，领取开发经营许可证和项目手册。建设行政主管部门必须将开发单位名称、开发项目及价款等予以公布。
第二十五条 自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划主管部门立项后，建设单位应当向建设行政主管部门提出申请，经审查同意并按规定交纳有关费用后，方可办理建设手续。
第二十六条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，必须由市、县人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
禁止在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发经营活动。
第四章 房地产开发建设
第二十七条 房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到计划部门申报年度房地产开发计划，经批准后，纳入固定资产投资计划，并到建设、规划、土地等行政主管部门办理有关手续。房地产开发企业必须按建设条件意见书、经批准的规划设计和开发责任书的要求进行开发建设。
第二十八条 房地产开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。
第二十九条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和质量安全标准及开发责任书的要求。
房地产开发企业及其法定代表人应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第三十条 房地产开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定分别报原批准机关批准，并办理开发责任书变更手续，调整开发项目价款。
第三十一条 建设行政主管部门应当采取措施，推广新型墙体材料和建筑节能，引导开发企业、设计和施工单位应用新技术、新设备、新材料和新工艺，提高开发项目的建设质量和使用功能。
第三十二条 单项工程的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十三条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送建设行政主管部门备案。
第三十四条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请３０日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第三十五条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十四条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）开发项目计划执行情况；
（二）城市规划设计条件的落实情况；
（三）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（四）单项工程的工程质量验收情况；
（五）拆迁安置方案的落实情况；
（六）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第三十六条 参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第五章 房地产经营
第三十七条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第三十八条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起３０日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门对转让合同进行审查，不符合备案条件的不予备案。对未备案或者不予备案的，其转让行为无效。
第三十九条 房地产开发企业转让开发项目，受让人应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第四十一条 商品房预售、出租按照有关法律、法规的规定办理。
第四十二条 商品房销售价格由当事人协商议定，必要时由政府规定房地产开发企业的利润限制幅度；享受国家优惠政策的住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，仍达不到原核验的质量等级或者影响房屋原使用功能的，购买人有权提出调换或者退房，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则
第四十四条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下罚款。
第四十五条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处５万元以上１０万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十六条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令其限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门进行验收，并处１０万元以上３０万元以下的罚款。
第四十七条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令限期返修，处以交付使用的房屋总造价２％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本办法规定，在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得１倍的罚款。
第四十九条 违反本办法规定，擅自进行自建自用、非经营性的房地产投资建设项目的，由建设行政主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，可以处建设项目投资额１％以上５％以下的罚款。
第五十条 违反本办法规定，擅自变更规划设计和项目性质的，由规划行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处５万元以上１０万元以下罚款。
第五十一条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下的罚款。
第五十二条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第五十四条 在城市规划区以外国有土地上，从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，参照本办法执行。
第五十五条 本办法自发布之日起施行。市政府１９９２年７月４日发布的《淄博市房地产综合开发建设管理暂行规定》同时废止。
为侦查学正名
——浅析侦查学学科归属
刘江(Tim_liujiang@163.com)
摘 要 在侦查学学科归属的问题上众说纷纭，本文从侦查学的历史沿革、研究对象、与邻近学科的关系、性质以及侦查的目的的角度进行论述，赞同侦查学应作为一门独立的学科，成为法学体系中的二级学科。
关键词 侦查学 学科归属 性质
虽然从侦查作为一种国家职能来看，其历史与国家的出现同步，但侦查学以一门学科的面貌出现，却是从1892年奥地利侦查学家汉斯格罗斯写成《犯罪侦查》开始。一百多年以来，侦查学得到了飞速的发展，但侦查学学科归属的问题还没有一种观点得到了大家的公认，笔者试从多个角度谈谈侦查学学科归属问题。
1 从侦查学的历史沿革看
侦查学一经诞生，便迅速在世界各国得到普遍承认并发展起来。19世纪末到20世纪初，英、法、日、俄、美等国都在本国司法实践的基础上，相继确立了各具特色的侦查学体系。[1]到了20世纪40年代，刑事侦查学研究冲破了“侦查方法”和“技术破案”的内容，把社会科学方面研究的内容引入了刑事侦查学。[2]从20世纪70年代开始，生产力和现代科学技术的发展，使侦查学进入了一个全新的高速发展时期。
中华人民共和国成立以来，我国侦查学的发展走过了相当曲折又相当辉煌的路程。概括而言，从建国初期至50年代末是我国侦查学的酝酿初建时期；从60年代初到“文化大革命”结束是我国侦查学的停滞倒退时期；从70年代末至今是我国侦查学的恢复发展时期。[3]经过50多年的发展，我国侦查学已经成为我国公安科学体系中最为成熟的学科。[4]不管是从国外还是我国的侦查学发展的情况看，侦查学都完全是一门独立的学科。
2 从侦查学的研究对象看
对侦查学的定义，不同专家和不同版本教科书的阐述是有差异的。有的认为“侦查学是研究犯罪活动和侦查活动及其规律的刑事法律科学。”[5]有的认为“侦查学是以刑事案件侦查活动规律为对象，研究如何遵循法定的侦查程序，运用正确的指导思想和有效的策略方法，查明案情、收集证据、追击逃犯，使犯罪分子受到法律上应得惩罚的一门学科。”[6]有的认为“侦查学是依照我国刑法、刑事诉讼法的规定，根据中国刑事犯罪活动的规律和特点，专门研究发现、收集证据，查明案情、揭露犯罪及查缉犯罪嫌疑人的途径、策略和方法的学科。”[7]还有的比较简略概括为“侦查学是研究刑事侦查活动的专门学科。”[2]总体概括起来：侦查学的三大研究对象是：抓（查缉、抓捕）、问（询问、讯问）、找（查找线索、收集证据）。这使得侦查学和其他法学学科和社会学科有本质的不同。
3 从侦查学与邻近学科的关系看
哲学、思维科学促进侦查思维科学的研究和运用，使得侦查逻辑和推理成为侦查学的重要内容之一；不管是由人到案、还是由案到人的侦查模式，最基本的需要调查犯罪嫌疑人的社会关系，社会学的研究工作为侦查学提供了一种科学方法和途径；刑法学、刑事诉讼法学、刑事证据学为侦查学提供了法律方面的任务、原则和依据，它们研究的角度是各不相同的；侦查从某个角度可以看成是和人打交道，特别是和有着复杂心理的犯罪嫌疑人打交道，因此运用心理学的研究成果可以更好的收集证据、提供侦查方向；侦查的三大支柱：刑事科学技术（包括痕迹检验、文件检验、图像技术、法化学、法医学、警犬技术等）、行动技术（以前叫“技术侦查”）、犯罪情报（又叫“刑事情报”）都属于自然科学的范畴，因此侦查学不能完全属于纯社会科学的范畴；侦查破案的全过程，就是不断进行决策的过程。 [2]因此决策科学、管理科学、运筹学可以指导侦查进行决策。
这样看来，侦查学不应从属与某一学科，应有自己独特的学科地位。
4 从侦查学的性质看
对侦查学的性质的认识，学界有几种看法：第一种观点认为侦查学属于法学（属于刑事法学、边缘法学或者应用法学）；第二种观点认为侦查学属于公安学；第三种观点认为侦查学属于犯罪学；第四种观点认为侦查学属于社会科学、自然科学、技术科学的综合性学科。[8]笔者认为从侦查学的长远发展来说，应该把侦查学归于公安学的范畴，而公安学则应作为一级学科。但从中国现阶段的诉讼模式来看，对人权的重视程度不够，应从法律规范上把握侦查学发展的方向，建议把侦查学作为法学的二级学科。
5 从侦查的目的看
我国的侦查目的观缺乏一个较为清晰的定位。[9]有的认为应该按照传统的职权主义模式来确立侦查目的观，即找齐刑法所规定的犯罪的四大要件（犯罪主体、犯罪主观要件、犯罪客体、犯罪客观要件），这在北大研究生招生目录上有所体现，把侦查学归于刑法下；有的认为侦查只是刑事诉讼的几大职能之一，从程序规范和保护人权的角度来说，应该把侦查学归于诉讼法下，这在大多数院校的研究生招生目录上有所体现，比如四川大学、中国政法大学、中国刑警学院等。笔者认为两种侦查目的观都太片面，应该把两个角度结合起来。
综合以上几个方面，侦查学应作为一门独立的学科，成为法学体系中的二级学科，使得侦查学迎来发展的第二个春天。
参考文献：
[1]何理 刑事侦察学导论 警官教育出版社 1994年版
[2]彭文 刑事侦查学教程 中国人民公安大学出版社 2003年版
[3]何家弘 我国侦查学二十年来理论发展要览 中国监狱信息网http://CNprison.com
[4]高春兴 建立和完善中国特色的侦查学科学体系之构想 侦查论丛第一卷 法律出版社 2003年
[5]李静等 侦查学概念及其科学性质再探 侦查论丛第一卷 法律出版社 2003年
[6]徐立根 百年侦查学 侦查论丛第一卷 法律出版社 2003年
[7]王传道 刑事侦查学 中国政法大学出版社 1996年第二版
[8]孟德平等 侦查学学科性质探析 中国刑警学院学报 2001年第三期
[9]谢佑平、万毅 刑事侦查制度原理 中国人民公安大学出版社 2003年版
