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论军产房买卖的法律适用及其合同效力/臧恩富

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

引言：近年来，利用军队享有使用权的土地进行房地产开发然后以出卖军产房使用权给地方居民居住的现象时有发生，因部队转业人员出售军产房使用权而引发的纠纷也有发生，这类涉及军产房买卖合同的纠纷如何适用法律，如何认定合同的效力，不但在律师之间存在争议，不同法院不同法官之间也有不同看法，军产房买卖的有效性和安全稳定性缺乏透明有效的法律保障。在这类纠纷中，如何适用法律以及如何认定军产房买卖的合同的效力成为争议的焦点和难点。本文拟对军产房买卖的法律适用与合同效力基于本人办理实际案件的理解和体会加以研究和阐述，以供从事学术研究和代理相关案件的律师参考。

一、 军产房的法律界定

军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定： 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。


二、 军产房买卖的法律适用

军产房的法律适用问题是解决军产房纠纷的焦点和难点。原因是，关于军产房的相关法律规定主要是由中央军委或其总后勤部规定的，如：

1、《中国人民解放军房地产管理条例》（１９９０年４月２０日中华人民共和国中央军事委员会发布，自发布之日起施行）；
2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】1992-12-01【颁布单位】中国人民解放军总后勤部；
3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)
4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》、
5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》

以上这些规定在互联网上可以搜索到相关原文，但如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效力的影响却是一个有争议的问题，产生争议的根本原因是对于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖合同效力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据《中华人民共和国立法法》（以下简称立法法）的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权（见《立法法》第七条）。而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规（见《立法法》第五十六条第一款）。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，与合同法关于合同效力的规定对应不上。使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力争议的根源所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定依据《立法法》的规定，应属于军事法规和军事规章。而依据《立法法》的规定：军事法规、军事规章在武装力量内部实施。因军产房买卖即涉及军事力量内部，又涉及军事力量外部的地方军产房购买人，此事如何适用军事法规、军事规章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然没有明确的法律规定。所以为了解决涉及到军队与地方法律关系的军产房买卖的法律适用及其效力，迫切需要通过法律或中央军事委员会与国务院联合发文的形式明确军产房向地方转让时的法律适用与合同效力问题。

对于中央军军事委员会及其各总部、军兵种、军区的立法权及其所立规范的效力，依据《立法法》第九十三条规定：中央军事委员会根据宪法和法律，制定军事法规。中央军事委员会各总部、军兵种、军区，可以根据法律和中央军事委员会的军事法规、决定、命令，在其权限范围内，制定军事规章。军事法规、军事规章在武装力量内部实施。军事法规、军事规章的制定、修改和废止办法，由中央军事委员会依照本法规定的原则规定。


三、 军产房向地方购买者转让的合同效力分析

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。另依据中华人民共和国建设部房地产业司中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定： 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。

具体到判决中的法律适用，笔者的意见是应适用合同法第五十一条的规定：即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。即军产房向地方转让，依军事法规和军事规章的规定，应经过总后勤部审批同意。军产房买卖之前经过总后勤部审批同意或争议起诉到法院前经过总后勤部追认的，法院应认定为有权处分，军产房买卖合同有效。否则应按无权处分认定处理，即，应依《合同法》第51条的规定按无效合同处理。



四、 买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质及合同效力分析


现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使权或居住权，由出售军产房一方向地方购房者出具营房居住证的变通方式进行，如何看待和评价买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质及合同效力，是一个值得研究和应由有立法权的权威部门尽早明确的问题。笔者认为买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同也是无效的。具体理由阐述如下：

1、《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。该条例中的房地产转让包括了所谓的永久使用权的转让，也就是说，即使以永久使用权的名义向地方转让房地产，也必须经过总后勤部的审批。

2、从法律的角度讲，除了地方国有福利分房中的房屋允许转让使用权（其实质是房屋租赁权的有偿转让）外，其他房屋买卖中并没有房屋使用权买卖这个法律概念，以买卖军产房居住权或永久使用权的名义所进行的军产房买卖，其法律关系的实质要么是房屋转租的关系，要么是房屋买卖的关系，使用权买卖的法律本质是承租权的有偿转让，而依据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。出卖房屋的永久使用权其本质是租赁权的无限期转让，这与合法同中关于租赁合同的期限不得超过二十年相违背，是无效的，不可行的。

3、军产房的买卖合同也是合同，依法应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）关于买卖合同的规定。依据合同法第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”即依据合同法关于买卖合同的规定，作为军产房的卖方的主要义务是交付房屋并移转房屋的所有权，虽然有的军产房买卖合同中规定只办理军产住房证，但这样的规定并不能排除军产房的卖方依合同法应承担的卖方的法定义务，即转让军产房所有权的义务。

综上所述，买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同也是无效的。

五、评论及建议

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第三十四条第（二）款的规定：“对于越权擅自处理军队房地产的单位，没收其全部收入，擅自处理的房地产应全部收回，并给予主管负责人或直接责任者行政处分。”也就是说，对于违规的军产房买卖，购买军产房的一方当事人可能面临失去所购房屋又得不到补偿的不良后果。而购买房屋对于绝大多数地方居民来说又是一生中最大的一笔支出，所以军产房买卖对于购房者来说事关重大。
辽宁省沈阳市人大常委会


沈阳市养犬管理条例

颁布日期：2010年11月10日 　　实施日期：2011年05月01日


　　第一条 根据《辽宁省养犬管理规定》，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条 本市行政区域内养犬行为及其管理，适用本条例。

　　军用犬、警用犬以及动物园、科研机构、演艺团体等单位因特定工作需要饲养的犬的管理，不适用本条例。

　　第三条 市和区、县(市)人民政府负责本条例的组织实施。

　　公安机关是养犬管理工作的主管机关，负责养犬登记和养犬许可证年检，查处无证养犬、违法携犬外出行为，以及收留流浪犬等管理工作。

　　畜牧兽医行政部门负责犬的免疫、检疫和其他相关管理工作。

　　城市建设管理行政部门负责对街面流动无照售犬行为和因养犬而破坏市容环境卫生行为的查处工作。

　　卫生行政部门负责对人用狂犬病疫苗注射和狂犬病人诊治的管理。

　　工商、财政、物价、交通、民政等部门应当按照各自职责，做好养犬的管理工作。

　　第四条 居民委员会、村民委员会应当协助有关行政部门做好养犬管理工作；组织开展依法养犬、文明养犬的宣传教育活动。居民委员会、住宅区业主委员会可以召集居民会议、业主大会，就养犬的有关事项依法制定公约或者规约，并监督其实施。　

　　第五条 养犬行业协会应当加强行业自律，协助有关行政管理部门做好养犬管理工作。

　　第六条 养犬不得损害他人合法权益和公共利益；养犬人的合法权益依法受到保护。

　　第七条 任何单位和个人有权举报和投诉养犬违法行为。

　　公安机关应当公布受理举报、投诉电话、信箱、电子邮箱，接到举报、投诉后应当登记，及时处理。

　　第八条 本市三环绕城公路以内的地区为养犬重点管理区；本市三环绕城公路以外的地区为养犬一般管理区。有关的区、县（市）人民政府可以根据本行政区域街道、建制镇和人口聚集的具体情况，在养犬一般管理区内划定养犬重点管理区，报市人民政府备案。

　　重点管理区内的住户每户准养一只犬，不得饲养烈性犬、大型犬。禁养犬的具体品种和体高、体长标准，由市公安机关会同市畜牧兽医行政部门确定，并向社会公布。

　　一般管理区内每户一般准养一只犬。

　　第九条 养犬实行许可证和年检制度。未经许可和年检，任何单位和个人不得养犬。

　　第十条　 养犬人应当在取得犬之日起十五日内，携犬到畜牧兽医行政部门授权的宠物诊疗单位对犬进行健康检查，注射预防狂犬病疫苗，领取宠物健康免疫证。动物疫病预防控制机构应当将犬的免疫有效期和再次注射狂犬病疫苗的时间告知养犬人。

　　宠物健康免疫证由畜牧兽医行政部门统一印制。

　　第十一条 养犬人应当在取得宠物健康免疫证后，携带相关材料到住所所在地公安派出所申领养犬许可证。公安派出所应当在十五个工作日内办理完毕，对符合养犬规定的，发给养犬许可证和犬牌。饲养幼犬的，应当在犬龄满三个月时的三十日内申请办理养犬许可证。

　　养犬许可证、犬牌等犬身份标识由市公安机关统一印制或者设置。

　　第十二条 养犬许可证每年年检一次，养犬人在年检时应当出示有效的养犬许可证和宠物健康免疫证。

　　养犬许可证的年检时间、地点及要求，由公安机关予以公告。

　　第十三条　 养犬实行收取管理费制度。收费的具体标准由市人民政府依法确定。

　　第十四条 市公安机关设立的犬留置所，负责收留弃养犬、无主犬以及被没收的犬。

　　除被没收的犬外，犬自收留之日起十日内可以被认领。超过十日无人认领的，可以由有饲养条件的人领养。无人领养的，可以由公安机关依法处理。

　　第十五条　 犬死亡或者失踪的，养犬人应当到原许可机关办理注销手续。养犬人因故确需放弃所饲养犬的，应当及时将犬送交犬留置所，并到原许可机关办理注销手续。

　　养犬人将犬转让给他人的，受让人应当自转让之日起十五日内到原许可机关办理变更登记。

　　养犬人丢失养犬许可证的，应当自丢失之日起十五日内到原许可机关申请补发。

　　第十六条 养犬人在养犬重点管理区内应当遵守下列规定：

　　（一）除盲人携带导盲犬外，不得携犬进入幼儿园、学校、医院、少年儿童活动场所、公园、广场、纪念性场所、饭店、商店、展览馆、影剧院、体育场馆、游乐场、航空港、候车室等公共场所。

　　（二）不得携犬乘坐小型出租汽车以外的公共交通工具。携犬乘坐小型出租汽车时，应当征得驾驶员同意。

　　（三）依照公约或者规约可以携犬乘坐电梯的，应当主动避让他人，并采取有效的防护措施，防止惊扰他人。

　　（四）携犬出户应当束犬链、挂犬牌，由具有完全行为能力的人牵领，并主动避让他人。

　　（五）应当立即清除犬在户外排泄的粪便。

　　（六）不得在住宅区的公用部位养犬。

　　（七）不得虐待、遗弃所养的犬。

　　（八）应当及时将死亡犬送到指定的场所，在动物卫生监督机构的监督下进行无害化处理，不得随意抛弃或者埋葬。

　　（九）应当采取有效措施，防止犬妨碍、干扰他人正常生活。

　　（十）履行养犬的其他义务。

　　第十七条 犬伤害他人的，养犬人应当立即将被伤者送医疗机构诊治，依法承担民事责任。对伤人犬或者疑似患有狂犬病的犬，养犬人应当送交公安机关设立的犬留置所，由动物疫病预防控制机构进行检验，确诊患有狂犬病的，应当进行无害化处理。

　　第十八条 依法设立的民间的犬救助机构，不得从事犬的经营活动。

　　第十九条 违反本条例第十条规定，逾期不为犬注射狂犬疫苗的，由动物卫生监督机构责令改正，给予警告；拒不改正的，由动物卫生监督机构代作处理，所需处理费用由养犬人承担，可以处五百元罚款。

　　第二十条 违反本条例第十一条规定，养犬人未办理养犬许可证的，由公安机关责令限期补办，逾期仍未办理的，处五百元罚款；无证养犬的，没收其犬，可以并处五百元至二千元罚款。被没收的犬由公安机关在没收的行政处罚决定生效后依法处理。

　　第二十一条 违反本条例第十六条规定，有下列行为之一的，由公安机关处五十元以上二百元以下罚款：

　　（一）携犬进入禁止进入的公共场所的；

　　（二）携犬乘坐除小型出租汽车以外的公共交通工具的。

　　第二十二条 违反本条例第十六条第（五）项，养犬人未立即清除犬在户外排泄的粪便的，由城市建设管理行政部门责令改正，并处五十元罚款。

　　第二十三条 违反本条例规定，拒绝、阻碍国家机关工作人员依法执行犬管理职务，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十四条 本条例自2011年5月1日起施行。