财政部关于印发《关于改进和加强企业年度会计报表审计工作管理的若干规定》的通知
财政部
财政部关于印发《关于改进和加强企业年度会计报表审计工作管理的若干规定》的通知
2004年1月17日 财企〔2004〕5号
国务院各部委、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，新疆生产建设兵团财务局，各中央管理企业：
为了进一步提高企业会计信息质量，充分发挥社会中介机构在企业财务会计监督中的作用，规范企业年度会计报表审计管理行为，我们根据《国务院关于整顿会计工作秩序进一步提高会计工作质量的通知》(国发〔1996〕16号)第二条的规定，在总结近年来企业实行年度会计报表注册会计师审计制度情况的基础上，结合我国加入世界贸易组织和企业进一步改革发展的形势要求，重新制定了《关于改进和加强企业年度会计报表审计工作管理的若干规定》。现予印发，请遵照执行。
《关于改进和加强企业年度会计报表审计工作管理的若干规定》施行后，财政部《关于印发国有企业年度会计报表注册会计师审计暂行办法》(财经字〔1998〕114号)、《关于国有企业年度会计报表注册会计师审计若干问题的通知》(财企〔2000〕905号)和《财政部关于国有企业年度会计报表注册会计师审计若干问题的补充通知》(财企〔2001〕707号)同时废止。
附件：关于改进和加强企业年度会计报表审计工作管理的若干规定
附件：
关于改进和加强企业年度会计报表审计工作管理的若干规定
第一章 总 则
第一条 为了适应社会主义市场经济发展的需要，提高企业年度会计报表质量，加强和改进企业年度会计报表审计工作，根据《国务院关于整顿会计工作秩序进一步提高会计工作质量的通知》关于依法实行企业年度会计报表审计制度的要求，制定本规定。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内除第三条规定的特殊行业企业以外的各类国有及国有控股的非金融企业(以下统称为“企业”)。
外商投资企业和上市公司年度会计报表审计，国家另有规定的，从其规定。
企业在境外投资设立的企业，其年度会计报表审计按照所在地有关法律规定执行。
第三条 以下特殊行业的国有企业暂不实行年度会计报表注册会计师审计制度：
(一)继续保留或者封存军工科研生产能力的军工企业(不包括其投资兴办的具有独立法人资格的民品企业)；
(二)监狱劳教企业、边境农场、新疆生产建设兵团和黑龙江垦区所属农业企业。
第四条 企业承担国家物资、粮食、棉花及副食品等储备业务的，其特准储备物资和特准储备资金以及享有特殊政策的相关业务执行情况，以主管财政机关审批结果为准。
第五条 企业应当主动配合注册会计师实施的年度会计报表审计，按业务约定书的要求提供审计相关资料，并对所提供资料的真实性做出承诺，承担相应的会计责任。
第六条 注册会计师和会计师事务所应当根据《独立审计准则》和其他执业规范的规定，按照“独立、客观、公正”的原则执行审计业务，按业务约定书的要求出具审计报告，并对所出具的审计报告承担相应的责任。
第二章 企业年度会计报表审计管理的一般要求
第七条 企业委托审计，应当根据董事会或者经理(厂长)办公会的决定进行委托。
企业集团所属全资企业年度会计报表审计业务，由集团公司统一委托。
尚未实行与政府主管部门脱钩的企业，以直接向政府主管部门报送年度会计报表的企业为单位，统一委托会计师事务所对所属企业年度会计报表进行审计。
第八条 企业应当在9月底之前委托或者变更委托会计师事务所，并与委托的会计师事务所签订业务约定书，明确委托审计的范围、内容、双方的权利与责任、收费金额与付款方式、违约责任，并为会计师事务所实施审计提供必要的条件。
第九条 企业年度会计报表审计由中国注册会计师和境内依法设立的会计师事务所依法进行。
企业必须根据拥有的资产规模、子公司数量及其地区分布和业务特点，选择具有相应的注册会计师人数、执业经验、审计能力的会计师事务所。
任何单位不得排挤、限制依法设立的会计师事务所执业。除企业集团公司外，不直接支付审计费用的任何部门、机构，不得要求或者授意企业委托指定的会计师事务所，也不得给企业委托审计设置障碍。
第十条 接受企业委托审计的会计师事务所，承接的审计业务必须由本所的注册会计师完成，不得分拆后转给其他会计师事务所承担。
第十一条 企业集团公司统一委托审计，按照“公正、公开、公平”的原则，制定具体管理办法和操作程序，采取招标等透明、合理的方式选择一家或者多家会计师事务所，并事先以一定方式发布选择会计师事务所的信息。
第十二条 企业集团公司选择多家会计师事务所实行联合审计的，应当确定牵头审计的会计师事务所，并协助牵头审计的会计师事务所制定集团审计方案，组织子公司或者所属企业配合实施。
第十三条 企业年度会计报表审计，按照“谁委托、谁付费”的原则支付审计费用。
企业年度会计报表审计费用标准，按照被审计企业当地政府主管部门的规定执行。
第十四条 企业对于上年委托审计的、符合本规定第九条规定且没有出现违纪违规问题的会计师事务所，一般不应随意变更；需要变更的，须说明理由，并予披露。
为同一企业连续执业5年的签字注册会计师，企业应当要求会计师事务所予以更换。
第十五条 企业在审计年度内实施企业改革，需要进行整体资产评估或者财务咨询等，不得将年度会计报表审计业务委托给执行资产评估或者财务咨询业务的同一家会计师事务所或者相同出资人的会计师事务所。
第十六条 审计业务约定书签订后，企业应当在每年10月31日以前向主管财政机关办理备案手续，其中：中央管理企业由集团公司向财政部企业管理机构备案；地方管理企业向地方同级财政部门企业管理机构备案；尚未与政府主管部门脱钩的企业，由政府主管部门向同级财政部门备案。
企业向主管财政机关备案，应当提交备案报告，说明集团公司及其子公司选择与更换会计师事务所的理由、约定的审计范围、审计委托方式、审计付费标准等情况，并填报《企业年度会计报表审计备案表》(详见附)。
第三章 企业年度会计报表审计的重点
第十七条 企业集团在委托审计时，对纳入年度会计报表合并(或汇总)范围的子公司必须全部委托审计。对子公司所属企业，或者个别行业性企业集团所属五级及其以下分支机构，由注册会计师根据《独立审计准则》有关重要性的规定进行审计。
第十八条 企业年度会计报表审计包括个别会计报表审计和合并会计报表审计。
注册会计师审计的个别会计报表为资产负债表、利润表、现金流量表、企业会计制度规定的相关附表以及会计报表附注；注册会计师审计的合并会计报表，包括合并资产负债表、合并利润及利润分配表、合并现金流量表以及会计报表附注。
对于尚未与政府主管部门脱钩的企业，政府主管部门应当根据经过注册会计师审计的企业年度会计报表进行审核汇总，其审核后汇总的年度会计报表可以不再委托审计。
第十九条 企业应当按照《企业财务会计报告条例》第十四条的规定编写会计报表附注。对注册会计师为审计会计报表所需的年度内全部会计凭证、会计账簿、内部财务管理制度和会计政策及会计核算方法、重大购销合同、重大投资及融资合同、资产重组与企业改制等重大经济事项的决策或者审批文件以及其他相关资料，应当及时提供，不得隐瞒或者随意编造。
第二十条 注册会计师和会计师事务所依据《独立审计准则》和其他执业规范对企业年度会计报表实施审计，并应当重点关注以下事项：
(一)应收账款、预付账款、其他应收款的账龄情况及其主要债务人，坏账处理及坏账准备提取办法；
(二)存货计价方法和存货跌价准备提取办法，存放时间超过3年的存货；
(三)长期待摊费用(递延资产)及无形资产的主要内容、摊销办法及无形资产减值准备提取办法；
(四)长期股权投资的项目、持股比例、核算方法和减值准备提取方法以及投资损益的确认；
(五)固定资产主要类型、折旧年限、折旧方法及减值准备提取办法；
(六)在建工程主要项目及其投资情况，在建工程减值准备提取办法；
(七)应付账款、预收账款、其他应付款主要内容、账龄3年以上数额及主要债权人；
(八)应交税金的税种、税率及其本年发生额、年末余额，所得税纳税调整事项；
(九)出口退税申报及其结果，享有税收返还、减免政策以及财政资金拨付和使用情况；
(十)从事证券、期货、外汇交易业务占用资金、当年损益的确认和浮动盈亏情况；
(十一)年初未分配利润调整事由、金额以及本年利润分配政策及其执行情况；
(十二)提供担保、未决诉讼或仲裁等或有事项；
(十三)企业资产或者债务重组、企业改制、产权转让等事项的决策、实施情况，及其对企业年度会计报表的影响；
(十四)企业工资分配制度以及住房、医疗、养老制度建立、实施情况和职工内部退养状况，及其对企业年度会计报表的影响；
(十五)主管财政机关或者委托人要求的其他重要事项。
第四章 企业年度会计报表审计的实施管理
第二十一条 企业前一年度会计报表审计报告被出具保留意见、无法表示意见或者否定意见的，应当向审计本年度会计报表的注册会计师阐述年初数的调整事项，或者本年度采纳审计意见情况，并提供相关资料。
注册会计师对企业前期审计差异的调整情况，应当予以关注，并在审计报告中予以恰当反映。
第二十二条 注册会计师在审计中发现企业存在的财务、税务、会计等处理失当或者差错，应当及时提请企业按照国家有关规定调整。
注册会计师在审计中，对企业会计报表附注中的披露，特别是本规定第二十条列明的审计重点关注事项存在异议，或者企业已编制的会计报表未按审计意见调整，或者注册会计师在审计中认为的其他重要事项，需要在审计报告中恰当反映。
第二十三条 企业不提供所需的财务会计资料及其他相关资料，或者不予配合，导致年度会计报表不能如期正常审计的，注册会计师应当依据《独立审计准则》的要求进行处理，并在审计报告中做出必要的说明。
第二十四条 企业在审计年度内实施合并、分立、改组、改制、高层管理人员收购及其报酬分配制度、职工住房、医疗、养老等制度改革，应当提供企业改革批准文件和经批准的具体实施方案。
注册会计师应当充分关注企业改革措施是否符合国家有关资产与财务、税务、会计处理等规定及其对年度会计报表的影响，对企业披露企业改革事项不充分或者不符合国家有关规定的，应当在审计报告中恰当反映。
第二十五条 企业在配合注册会计师实施年度会计报表审计时，应当提供与经营决策、业务流程、资金收付、成本控制、损失核销等相关的内部控制制度。
注册会计师对于注意到的影响企业资产安全或者会计信息真实性的内部控制重大缺陷，应当与委托人进行有效沟通，并按照有关要求出具管理建议书。
第二十六条 企业集团公司在配合注册会计师实施年度合并会计报表审计时，应当提供与编制合并会计报表有关的详细资料，包括合并工作底稿、关联交易核对资料、集团内部统一会计政策调整资料、合并抵销事项以及前一年度合并抵销资料。
注册会计师应当充分关注企业集团的合并范围、合并抵销事项及其抵销方法，审验企业集团合并会计报表编制的合规性。
第二十七条 现场审计工作结束后，注册会计师和会计师事务所应当在约定的时间内，按照《独立审计准则》和其他执业规范出具审计报告。企业不得授意、强制要求注册会计师和会计师事务所出具不实或者不当的审计意见以及提出其他不合理要求。
第二十八条 接受集团公司委托牵头审计的会计师事务所，应当协调参与审计的其他会计师事务所共同实施总体审计方案，负责全部审计工作的质量控制，同时出具总的审计报告，并承担审计责任。
接受集团公司委托参与审计的会计师事务所，应当密切配合牵头审计的会计师事务所制定并实施总体审计方案，就承担的审计业务出具审计报告，并承担相应的审计责任。
第五章 审计报告的管理
第二十九条 企业年度会计报表审计报告应当提供审计情况说明。审计情况说明包括以下内容：
(一)接受委托审计的企业范围；
(二)前期审计差异调整情况；
(三)本年度审计未调整事项；
(四)本年度审计不确认事项；
(五)注册会计师认为需要说明或者恰当反映的其他事项。
牵头审计的会计师事务所，在审计情况说明中，还应当列明参与企业集团联合审计的其他会计师事务所及其出具的审计报告类型。
第三十条 牵头审计的会计师事务所出具总的审计报告，应当汇总反映各参与审计的会计师事务所的有关审计情况。
子公司会计报表被出具保留意见、无法表示意见或者否定意见的，牵头审计的会计师事务所在出具总的审计报告时，应当考虑对集团公司合并会计报表构成的影响程度，并决定总的审计报告应当采取的类型。
第三十一条 企业应当将审计报告连同经审计的年度会计报表按规定报送主管财政机关、企业投资者以及其他有关部门。
企业集团公司年度合并会计报表及其审计报告报送时间为次年4月20日之前。纳入企业集团合并会计报表合并范围的子公司或者所属企业，其年度会计报表及其审计报告报送时间，由集团公司按照会计制度的规定自行决定。
第三十二条 会计师事务所出具保留意见审计报告的，主管财政机关经过审核，应当责成企业根据国家有关企业财务管理、会计制度的规定，改进财务管理或者调整账务。
第三十三条 会计师事务所出具无法表示意见或者否定意见审计报告的，企业应当陈述有关年度会计报表编制的有关情况和意见。
主管财政机关可视企业的不同情况，根据国家有关规定进行会计信息质量检查，或者对企业进行会计整顿，并依据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》等法律、行政法规的规定进行处罚。
第六章 财政监督
第三十四条 主管财政机关对企业备案的资料和报送的年度会计报表及其审计报告，应当进行认真审核，加强企业年度会计报表审计工作的监管。
第三十五条 具有以下情形之一的，企业必须更改委托审计：
(一)委托审计的主体不符合本规定第七条规定的；
(二)委托审计的会计师事务所不符合本规定第九条规定，导致审计计划不能完全实施的；
(三)委托审计的会计师事务所违反本规定第十条规定，将承揽的审计业务分拆转给其他会计师事务所审计的；
(四)违反本规定第十四条第一款规定，没有充分理由，随意变更会计师事务所的；
(五)违反本规定第十五条规定，将审计业务委托给执行资产评估、财务咨询业务的同一家会计师事务所或者相同出资人的会计师事务所的；
(六)会计师事务所出具的审计报告，存在内容虚假，或者隐瞒重要事实的；
(七)会计师事务所不能履行业务约定书，导致企业年度会计报表披露事项严重缺失，或者存在重大信息偏差的。
第三十六条 经审计的年度会计报表，对本规定第十九条、第二十条规定的事项披露不全的，或者审计报告组成内容不符合本规定第二十九条规定的，主管财政机关应当退回企业，同时通知会计师事务所，要求补充审计。
第三十七条 企业不委托审计，或者在审计过程中不提供有关财务会计资料及其相关资料，或者不给予有效配合，导致注册会计师不能有效实施必要的审计程序，从而影响审计报告的出具及其使用的，主管财政机关应当责令企业重新实施审计，并可予以通报批评。
第三十八条 主管财政机关按照本规定第三十五条、第三十六条、第三十七条规定处理的，企业应当自主管财政机关处理决定生效之日起30个工作日内执行完毕。
企业执行主管财政机关的处理决定，需要增加审计费用的，由企业承担。
第三十九条 企业发生以下行为之一的，主管财政机关可以按照《企业财务会计报告条例》第三十九条的规定，追究企业直接责任人员和其他责任人员的法律责任：
(一)不委托或者拒绝接受会计师事务所审计；
(二)提供虚假的年度会计报表及相关会计资料和文件；
(三)在审计中不提供有关财务会计资料和文件、不配合注册会计师审计，妨碍注册会计师执业；
(四)授意、强制要求注册会计师和会计师事务所出具内容不实或者虚假的审计报告。
第四十条 注册会计师和会计师事务所违反本规定，发生以下情形之一的，主管财政机关一经查实，可予以通报谴责：
(一)低价承揽业务导致不能完全实施审计程序的；
(二)将审计业务分拆转给其他会计师事务所的；
(三)超出审计能力承揽业务导致不能按期完成审计计划的；
(四)提供的审计报告不符合本规定规定的。
注册会计师和会计师事务所违反法律、行政法规执业的，按照《中华人民共和国注册会计师法》及其他有关规定追究其法律责任。
第四十一条 各级财政机关根据《中华人民共和国会计法》的规定组织开展对企业的会计信息质量检查，并按规定向全社会发布会计信息质量检查公告。
第四十二条 各级财政机关的有关工作人员在企业年度会计报表审计监管中滥用职权、徇私舞弊、以权谋私，或者泄露商业秘密给企业造成损失的，给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究法律责任。
第七章 附 则
第四十三条 本规定自2004年2月1日起施行。
附：企业年度会计报表审计备案表
http://www.mof.gov.cn/news/images/wg0402-caiqi0405_20050613.jpg
深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法
广东省深圳市人民政府
深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法
深圳市人民政府
第一章 总 则
第一条 为加强对宝安、龙岗区(以下简称两区)的规划、国土管理，把深圳市建设成国际性现代化大都市，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关法律、法规的规定，制定本暂行办法
。
第二条 深圳市人民政府(以下简称市政府)依据国家有关法律、法规，对两区的土地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。深圳市规划国土管理部门(以下简称市规划国土管理部门)在两区设立派出机构(以下统称派出机构)，派出机构受市规划国土管理部门和区政
府的双重领导，负责对本暂行办法的组织实施和监督检查。
第三条 两区的土地必须严格按照深圳市总体规划进行建设，任何单位或个人不得违反。
第四条 两区国有土地实行有偿有期使用制度。土地使用权依法出让、转让、出租、抵押或者用于其它经济活动。
第五条 派出机构按本暂行办法给农村集体组织划定非农建设用地(指各行政村集体的工商用地、村民的住宅用地及农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地)范围，其余农业用地不得擅自改为非农建设用地。
第六条 除派出机构外，其他单位和个人均不得征用或出让集体所有的土地。
未经征用的集体所有土地或未经派出机构划定的农村非农建设用地，不得进行开发建设。
第七条 派出机构对城市建设规划区范围内的集体所有土地或范围外的预留用地实行分期分批征用或一次性征用。
统一征用集体所有土地的各项补偿费和安置补助费，参照《深圳经济特区征地拆迁补偿办法》的有关规定办理。
第八条 国有土地的使用者应按规定交付土地使用权价款(含土地使用权出让金、土地开发费、市政配套设施费，以下简称地价款)、土地使用费及有关税费。土地使用费的交纳标准和交付办法由派出机构制定并报市政府授权的部门批准后执行。
第九条 房地产转让时，如发生土地增值，转让方应交纳土地增值费。土地增值费的收取标准及计算办法参照深圳经济特区的有关规定执行。
第十条 地价款、土地使用费、土地增值费等收入作为区土地开发基金，用于城市建设和土地开发，不得挪作它用。土地开发基金的管理及使用办法，由区政府制定，市政府监督执行。在适当时候，土地收益实行市、区两级分成。
第十一条 土地使用权的出让、转让、出租、抵押、继承、赠与、交换、终止，应向派出机构登记。
两区实行房地一体化管理体制。土地使用权发生转让、出租、抵押、继承、赠与、交换时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租、抵押、继承、赠与、交换。登记办法参照《深圳经济特区房地产登记条例》执行。
第十二条 凡经市政府或市规划国土管理部门批准成立的房地产开发公司，在两区进行房地产开发经营活动时，应在土地所在区办理税务登记。
第二章 规划管理
第十三条 两区辖区范围吻市规划区。
根据深圳市(含特区、宝安区、龙岗区)“三位一体”的总体规划要求，两区应发展成若干个新型的卫星城组团。
第十四条 两区区域总体规划由市规划国土管理部门组织编制，报市政府审批。
各卫星城组团的规划(即分区规划)，由派出机构负责组织编制，报市政府授权的部门审批。
各卫星城组团以外的工业区，综合开发区的规划由派出机构组织编制，报市规划国土管理部门和区政府联合审定。
市政府确定的重点地区和重点工程项目的规划由市规划国土管理部门或者项目主管部门组织编制，报市政府审批。
第十五条 两区的总体规划、分区规划、工业区规划以及各专项规划应互相协调，局部规划服从总体规划。
编制各项规划，必须从实际出发，根据全市社会经济发展的总目标，合理地制定发展规模、各项建设标准、定额指标以及开发程序。规划必须贯彻合理利用土地、节约用地、保护水源和农业保护区的原则，充分考虑资源、环境容量。
第十六条 经批准的各项规划，任何单位和个人不得擅自改变，确需调整时应按程序报原审批机关批准。
第三章 国有土地使用权出让的管理
第十七条 国有土地使用权的出让，由派出机构按计划组织进行。年度的土地开发和供应计划由派出机构会同区有关部门编制，经区政府同意后，于每年第三季度向市规划国土管理部门报送。经市规划国土管理部门综合协调，纳入全市年度土地开发和供应计划，由市政府批准后实施。
需突破年度计划的，由市规划国土管理部门报市政府审批。
第十八条 国有土地使用权出让采用协议、招标和拍卖的方式。
第十九条 以协议方式出让土地使用权的范围：
(一) 工业用地；
(二) 福利商品房用地；
(三) 微利商品房用地；
(四) 国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非营利性用地；
(五) 旧城旧村改造用地。
申请协议使用土地的单位或者个人，应向派出机构申请，并提交有关文件或资料。派出机构审查同意后，报市国土管理领导小组或其授权的部门批准。
本条第一款规定范围以外的用地，报经市国土管理领导小组或其授权的部门批准，用地者可通过协议方式取得土地使用权，交纳地价款。
第二十条 采用招标、拍卖方式出让土地使用权的，招标、拍卖的程序，按照市政府的有关规定执行。
第二十一条 土地使用权取得者应与市规划国土管理部门签订土地使用权出让合同(以下简称出让合同)，明确双方的权利和义务，并按规定交纳地价款。出让合同采取全市统一的格式。
第二十二条 受让人应按出让合同规定的期限交纳地价款，逾期不交的，市规划国土管理部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。
市规划国土管理部门应按出让合同的规定，提出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，受让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第二十三条 受让人应持出让合同及有关资料到派出机构办理建筑报建手续。
受让人应在付清全部地价款后三十日内到派出机构办理土地使用权出让登记，领取房地产权利证书。
第二十四条 以协议方式出让土地使用权的地价标准由市规划国土管理部门制定。
第二十五条 国有土地使用权取得者应向派出机构交纳土地使用费。土地使用费分甲、乙两种收费标准。甲种收费标准适用于有偿用地，乙种收费标准适用于原行政划拨用地。
第二十六条 国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研、市政公共设施和公益事业等非营利性用地的土地使用权出让金、市政配套设施费、土地使用费的减免办法按市政府有关规定执行。
第二十七条 土地使用权出让年限按市有关规定确定。
本暂行办法颁布前，没有确定土地使用年限的，土地使用权取得者应向派出机构申请办理确定土地使用年限手续，派出机构应按市有关规定确定其土地使用年限。
第二十八条 受让人需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须报市规划国土管理部门批准，经批准后受让人应按规定补足地价款，签订土地使用补充合同。
第二十九条 需要临时使用土地作非农建设的，应向派出机构申请，经批准后，按规定交纳临时用地租金，与派出机构签订临时用地合同。临时用地的年限一般不超过两年。
第三十条 通过招标、拍卖方式取得土地使用权的单位或个人，可按市有关规定取得该地块的房地产专项经营权。
以其他方式已合法取得土地使用权的，经批准在补足市场地价款后，土地使用者可将土地使用权进行转让、出租、抵押。
第三十一条 土地使用年限届满，土地连同该土地上的建筑物及其他附着物无偿归政府所有，土地使用者应交出房地产权利证书，并办理注销登记手续。
第三十二条 土地使用年限届满，土地使用者可以在期满前六个月内向市规划国土管理部门申请续期，经批准后重新签订出让合同，并交付地价款和办理土地使用权登记手续。
第四章 国有土地使用权转让、出租、抵押的管理
第三十三条 土地使用者可将依法取得的土地使用权进行转让、出租和抵押。
第三十四条 土地使用权转让，应同时具备下列条件：
(一) 付清全部地价款；
(二) 领有房地产权利证书；
(三) 除地价款外，投入开发建设的资金已达投资总额的20%。
第三十五条 预售商品房，除具备第三十四条规定的条件外，必须经派出机构批准，领取《房地产预售许可证》或《房地产外销许可证》后，方可进行。
第三十六条 土地使用权转让方式由转让双方商定，转让双方应签订土地使用权转让合同，并于合同签订之日起十五日内，向派出机构办理土地使用权变更登记手续，交纳土地增值费，换领房地产权利证书。
第三十七条 凡转让减免地价款的土地使用权，应经派出机构批准，按市场价格补足地价款后，方可进行。
第三十八条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，派出机构有优先购买权。
第三十九条 凡有下列情形之一者，可在两区购买商品住宅：
(一) 有深圳市常住户口者；
(二) 内地个人在深圳市办实业投资超过50万元者；
(三) 应聘在两区工作的专业技术人员；
(四) 在深圳市注册的企业、事业单位及其它经济组织。
第四十条 境外人士可以在两区购买经批准的外销商品住宅。
第四十一条 土地使用者领有房地产权利证书和按出让合同规定的期限完成开发建设的，其土地使用权随同地上的建筑物、构筑物和附着附可以出租。
第四十二条 土地使用权出租，参照《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定执行。
第四十三条 土地使用权抵押，双方应签订抵押合同。
抵押双方必须于签订合同之日起十五日内到派出机构办理登记手续。合同终止之日起十五日内办理注销手续。
第四十四条 抵押人到期未能偿还债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人可以依照法律、法规和抵押合同的规定处分抵押物。处分抵押物的所得，依法交纳有关税费后，抵押权人有优先受偿权。
需拍卖抵押房地产的，抵押权人应委托深圳市不动产拍卖行进行。
第四十五条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，应依照规定办理过户登记。
第四十六条 原行政划拨土地使用权的转让、出租、抵押按照国家有关规定执行。
第四十七条 土地使用权转让、出租、抵押后，新的土地使用权取得者必须履行原出让合同规定的义务。
第五章 农村集体或个人使用土地管理
第四十八条 两区农村的非农建设用地范围，由派出机构划定。用地标准为：
(一) 各行政村的工商用地，按每人100平方米计算；
(二) 农村居民住宅用地，每户基底投影面积不超过100平方米；
(三) 农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按每户200平方米计算。在城市建设规划区范围外的，可按每户300平方米计算。
各行政村的户数和常住人口数以一九九三年一月一日公安部门登记为准。
第四十九条 城市建设规划区范围内的农村集体或个人使用的非农建设用地，属国有土地。用地单位或个人应向派出机构申请领取房地产权利证书。此类用地暂免交土地使用费。城市建设规划区范围外的农村集体或个人使用的非农建设用地，属集体所有土地，未经市规划国土管理部门
批准不得转让。
第五十条 划定工商控制用地数量时应考虑原批准用地情况，如果原批准用地数量超出本暂行办法第四十八条规定标准的，且为农村集体自用的，可以继续使用，但不再划给工商用地。超出部分的土地属国有土地，视为行政划拨用地，使用者暂免交土地使用费。
第五十一条 国家机关、集体、企、事业单位的干部、职工，其配偶是农民，并参加生产劳动及分配的，可给予建房用地，但不得再享受福利房、微利房的待遇；华侨、港、澳、台同胞，如有直系新属(指父母、子女等)是农村居民，并在本村(镇)居住的，也可给予建房用地。具体由两
区核准户数，统一在农村非农建设用地范围内拨地，集中统建。
第五十二条 农村私人住宅建设，应以村为单位统一规划，统一标准，提倡统建。
第五十三条 水源保护区范围内禁止建设有污染的项目，此范围内的行政村的工商用地，由派出机构按市的有关规定，统一规划，适当易地安排。
第六章 罚 则
第五十四条 非法占用土地的，由派出机构责令其退还非法占用的土地，期限拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施并处以罚款。
第五十五条 转让、抵押、出租土地使用权，未按规定办理登记的，派出机构应予以纠正，并可根据情节给予警告。经警告后仍不纠正的，视同非法转让土地，可按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十一条规定处理，情节较重的，经市政府批准，收回其土地使用权。
第五十六条 未经批准，擅自改变土地用途的，由派出机构责令改正，拒不改正的，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施。
第五十七条 买卖或者以其他形式非法转让集体所有土地的，按《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定予以处罚。
第五十八条 违反本暂行办法第三十九条、第四十条规定销售商品住宅的，其签订的房地产买卖合同无效，派出机构可根据违章情节，对开发单位予以罚款，直至提请市规划国土管理部门取销其开发经营资格。
第五十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起十五日内，向执罚机关的上一级机关依法申请复议或者向人民法院起诉，期满不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。按本暂行办法规定，执罚机关为派出机构的，
当事人申请复议应向市规划国土管理部门提出。
第七章 撤县改区前非法用地的处理
第六十条 本暂行办法颁布前，农村集体单位或者其他单位未经县级以上人民政府批准已推土、尚未建设的土地，属非法占地。已转让、出租的，其签订的转让、出租合同属非法合同，不予承认。派出机构应将该地强行征为国有，推土发生的费用不予补偿。如推土范围被纳入农村非农
控制用地范围的，该用地按农村非农控制用地性质处理。由派出机构重新核定，分别情况处理。
第六十一条 农村集体单位转让属农村非农用地标准以内的土地(不包括宅基地)，免予处罚，该地转为国有，视为有偿用地。
农村集体单位或镇经济发展公司非法转让土地(包括转让县级以上人民政府批准其自用的土地，其地上已建成建筑物)，由派出机构处以非法所得百分之二十至百分之五十的罚款。其他单位或者个人非法转让土地的，由派出机构没收其非法所得。
农村集体单位非法出租土地使用权作非农用途(不包括农村非农建设用地范围内的用地)，租期超过八年的(其地上已建成建筑物)，视为非法转让土地，由派出机构按上款规定处罚。
第六十二条 农村集体单位未经批准与其他单位合作建房(即一方出地，一方出资，合作建房 分成或分利润)，如该地在农村非农建设用地标准以内的，免予处罚，承认双方签订的合同，该地转为国家所有，视为有偿用地。如该地在农村非农建设用地标准以外，由派出机构对农村集体?
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第六十三条 农村集体单位以及未合法取得农村集体土地使用权的用地者，没有办理用地或报建手续，已建成的建筑物与规划有矛盾的，按以下规定处理：
(一) 未取得县级以上人民政府用地批准文件，又没有办理报建手续的，由派出机构责令用地者限期拆除，期满仍不拆除的，依法实行强制拆除，不作任何补偿。
(二) 未取得县级以上人民政府用地批准文件，但已办理报建手续的，该建筑物作拆除处理，可酌情补偿。
上述拆除后的土地由派出机构征为国有。
第六十四条 农村集体单位没有办理用地或者报建手续，已建成的建筑物与规划没有矛盾，且在农村非农建设用地标准以内的，免予处罚；如该地在农村非农用地标准以外的，按照建筑面积每平方米处以15元以上50元以下的罚款，该地转为国家所有，视为行政划拨用地，按规定交纳土
地使用费。
第六十五条 本村集体单位以外的其他用地单位，非法受让农村集体土地，已建成的建筑物与规划没有矛盾的，按下列规定处罚后，该地转为国有，视为有偿用地：
(一) 工业用地：按建筑面积每平方米处以50元以上100元以下罚款。
(二) 住宅(包括别墅)用地：按建筑面积每平方米处以200元以上500元以下的罚款。
(三) 商业用地：按建筑面积每平方米处以300元以上600元以下的罚款。用地单位非法受让镇经济发展公司土地使用权，已建成的建筑物与规划没有矛盾的，按上述规定处罚。
第六十六条 农村集体单位未经批准，已建成的公共设施与规划没有矛盾的，免予处罚。
本村以外的单位或个人非法受让农村宅基地，其所签订合同一律无效，不予登记发证。
第六十七条 用地单位擅自改变原批准的土地用途，影响城市规划的，由派出机构责令限期拆除该建筑物；不影响城市规划的，按建筑面积每平方米处以200元以下的罚款。
第六十八条 农村村民未经批准建私房，影响城市规划的，由派出机构责令限期无偿拆除；不影响规划的，作如下处理：
(一) 该户村民尚未建有新房的，又不超过规定占地面积的，免予处罚；
(二) 该户村民尚未建有新房的，超过规定占地面积的，超过部分按每平方米处以100元以下的罚款，所建私房准予留用。
第六十九条 任何单位或者个人未经批准与农村村民合作建房的(即一方出地，一方出资建房分成的)，合作建房合同无效。由出地村民退还出资方的建房款，该住宅留给村民使用。
第七十条 农村村民每户建有两幢以上住宅的，由派出机构根据该村民家庭人口构成和办理用地报建手续的情况酌情处理。
第七十一条 本暂行办法颁布前，单位或者个人非法用地的，应于一九九三年十二月三十一日前向派出机构申报，逾期从重处理。
第七十二条 政府工作人员非法批地、非法审批报建手续、贪污受贿，或者在办理用地、报建手续中弄虚作假、循私舞弊的，由市、区政府监察部门依法查处；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第八章 附 则
第七十三条 市规划国土管理部门可根据本暂行办法制订实施细则。
第七十四条 深圳市及原宝安县在本暂行办法发布前实施的有关规划、国土的管理规定与本暂行办法不一致的，以本暂行办法为准。
第七十五条 本暂行办法自发布之日起施行。
1993年7月14日
