我国《合同法》对承租人转租的行为采取了类似于德国和日本的限制主义立法模式，但又有自身的特点。作为“法学上的精灵”，无权处分理论在我国司法实践中不断完善，本文在直接介绍我国转租制度的同时，通过分析无权处分理论，对比两种制度，旨在更深刻地认识我国的转租制度。
我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。 该条作为我国合同法关于转租的一般规定，本文通过介绍转租的构成要件、分类，对比无权处分制度，分析我国转租制度。
一、转租的构成要件
转租是指承租人作为另一出租人将租赁物租与第三人，进而与第三人成立的租赁关系。其中第三人被称为次承租人。转租的构成需具备以下要件：（1）行为人必须就租赁物与他人具有租赁关系，且处于该关系中的承租人地位。（2）行为人必须就上述租赁物为标的物与第三人订立租赁合同，且处于合同中的出租人地位。
二、转租的立法模式及分类
根据承租人进行转租的自由程度不同，世界各国或各地区关于转租的立法模式大致可被区分为自由主义与限制主义两种。[史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第180页。]自由主义如《法国民法》第1717条规定：“承租人有转租或将租赁权让与他人之权利，但有特别禁止者，不在此限，转租或租赁权让与之权利，得全部或一部禁止之。前项禁止之特约，应严格解释之。”限制主义则明确规定转租以出租人的承诺为必要，如我国台湾地区，其民法第443条规定：“承租人非经出租人承诺，不得将租赁物转租他人。但该租赁物为房屋者，除有反对之约定外，承租人得将其一部分转租于他人。”我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，我国大陆地区对转租采取限制主义立法模式。
根据出租人是否同意为标准，可将转为分为合法与非法两种类型。其中合法转租又称适法转租，是指经承租人经出租人同意进行的转租。此时，出租人与承租人之间租赁合同继续有效，承租人与次承租人之间以转租合同约定确定，转租合同当然有效。违法转租又称为不合法转租，是指经承租人未经出租人同意进行的转租。违法转租合同的效力容下分析。
三、合法转租与违法转租
（一）合法转租
合法转租又称适法转租，是指经承租人经出租人同意进行的转租。出租人的同意系转租合法的前提，主要有以下内容：
1、出租人同意作出的时间。出租人可在事前同意也可在事后追认。
2、出租人同意作出的方式。通常情况下，同意应以明示的方式作出。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。可以认为出租人同意既可以采用明示形式也可以采用默示形式。
（二）违法转租
违法转租又称为不合法转租，是指经承租人未经出租人同意进行的转租。正确认识违法转租必须正确认识违法转租行为的性质、违法转租合同的效力以及违法转租的法律后果。正确认识该三项内容，需借助无权处分的一般理论。
1、无权处分的一般理论
“处分”是大陆法系民法常用的基本概念，其意义有广义和狭义之分。最广义的处分，包括事实处分和法律处分：事实处分是指对原物加以物质上的变形、改造或损毁的事实行为；法律处分包括负担行为和处分行为。广义的处分是指法律处分。狭义的处分仅指法律处分中的处分行为。[梁慧星：《民法总论》，法律出版社1996年版，第159页。]
无权处分的理论前提为法律行为区分为负担行为与处分行为：其中负担行为是指发生债法上给付义务效果的法律行为，也称债权行为，一般体现为合同或者单独行为。处分行为是指直接使权利发生得丧变更的法律行为，可分为物权行为（诸如所有权的转移、抵押权的设定、所有权的抛弃）和准物权行为（诸如债权转让和债务免除等）。[王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第四册），中国政法大学出版社1998年版，第136～137页。]无权处分，即无权处分行为，是指无权处分人以自己的名义，就（他人或自己）权利标的物所为之处分行为。[王泽鉴：《民法债篇总论·不当得利》，台湾地区三民书局1994年版，第134页；洪逊欣：《中国民法通则》，台湾地区1992年版，第294页。]无权处分行为为效力待定的法律行为。
2、我国法律关于无权处分行为的规定
无权处分制度以物权行为的独立性与无因性为前提，德国民法与我国台湾地区民法关于物权变动采取物权形式主义模式或物权合意主义，完全承认物权行为理论。按照通说，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式。[王利明：《关于债权合同与物权及合同无效与撤销权的关系》，载《判解研究》2001年第4辑，人民法院出版社2002年版。]所谓债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。尽管我国学界并未完全接受物权行为独立性和无因性理论，但已经接受了处分行为和负担行为的概念。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另行规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，明确表明我国立法已经接受“区分物权变动原因与结果”的原则。
作为我国无权处分的立法规定，我国《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”根据民法理论对负担行为和处分行为的区分意义，以及我国立法采纳的“区分物权变动原因与结果”的原则，可以得出:“在出卖他人之物情形，处分合同的效力并非未定，而是确定有效的；真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为效力未定。”[奚晓明主编《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2012年6月第1版，第79页。]出卖他人之物的合同应当认定为有效。需要指出的是，理论界对《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条存在不同的解读，梁慧星教授认为：处分权受到限制的出卖人“处分自己财产”的案型及将来财产买卖案型，应当适用该条；无权处分的人（恶意或误认）“处分他人财产”案型适用《合同法》第51条。该解释不能修改合同法第51条无权处分合同规则。[梁慧星：买卖合同特别效力解释规则之创设——买卖合同解释（法释[2012]7号）第3条解读。]
3、违法转租合同的效力
违法转租又称为不合法转租，是指经承租人未经出租人同意进行的转租。承租人与次承租人达成的违法转租合同原则上应当认定有效：首先，《合同法》第二百二十四条规定第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”并非法律的强制性规定，不能得出未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论，只可以得出出租人的同意与否，只能决定其是否可行使解除权，从而维系或消灭其与转租人之间的合同关系，而对于转租人与次承租人之间的转租合同不产生任何影响，仅仅决定转租人能否履行对次承租人所负义务。其次，《合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。”即可以得出如因租赁物上存在权利瑕疵而影响次承租人对租赁物行使权利，次承租人可以根据其受影响的程度，要求相应地减少租金或不付租金。可见，转租合同并非无效，只有在转租合同有效的情况下，次承租人才可以基于有效的转租合同追究转租人不能履行合同的违约责任，而转租人也仍可依据转租合同的实际履行期限要求次承租人支付租金。最后，基于我国已经接受了处分行为和负担行为理论，“转租契约，于承租人与出租人之间，基于负担行为之原理，原则上于法仍属有效”[邱聪智：《债法各论》（上册），台湾地区1994年版，第389页。]转租合同作为一种负担行为，原则上应属有效。
4、违法转租与无权处分
违法转租系承租人未经出租人同意而将租赁物非法转租给他人，承租人履行转租契约将租赁物交付于次承租人的行为，因未涉及物权变动，也不构成无权处分。[王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第四册），中国政法大学出版社1998年版，第136～137页。]根据前述的无权处分理论，承租人转让的只是占有权、使用权转租并非物权变动。转租行为不纳入无权处分制度的调整范围，其所导致的问题完全可以通过其他制度获得解决。如果出租人行使解除权，其与承租人之间的租赁合同归于消灭，并可以请求转租人返还租赁物，亦可以基于物上请求权向次承租人请求返还租赁物。此时，转租人无法向次承租人履行转租合同义务，其行为构成违约，次承租人可以要求其承担违约责任。
综上所述，我国《物权法》颁布实施后，立法采纳的“区分物权变动原因与结果”的原则，并接受了负担行为与处分行为概念，我国的无权处分理论有了进一步发展，也加强了我国转租制度的理论支撑。
西安市外商投资企业和私人投资企业工会条例
陕西省西安市人大常委会
西安市外商投资企业和私人投资企业工会条例
（2006年3月23日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过2006年6月1日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准）
西安市人民代表大会常务委员会 公告（第83号）
《西安市外商投资企业和私人投资企业工会条例》已由西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2006年3月23日通过，陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议于2006年6月1日批准，现予公布，自公布之日起施行。西安市人民代表大会常务委员会2006年6月29日第一章总则
第一条为了明确外商投资企业和私人投资企业工会在企业中的法律地位和职责，保障其依法行使权利和履行义务，维护职工的合法权益，协调劳动关系，促进企业发展，根据《中华人民共和国工会法》和《陕西省实施〈中华人民共和国工会法〉办法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内的外商投资企业、私人投资企业（以下统称企业）和企业工会组织，均应遵守本条例。
第三条本条例所称的外商投资企业是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。
本条例所称的私人投资企业是指私人投资的独资企业、合伙企业和公司。
第四条外商投资企业和私人投资企业应当依法建立工会组织，开展工会活动。
企业工会是职工自愿结合的群众组织，代表职工的利益，依法维护职工的合法权益。
企业工会通过平等协商、集体合同制度，协调劳动关系，维护职工的劳动权益。
第五条企业工会具备法人条件的，依法取得社会团体法人资格，企业工会主席为其法定代表人。
第六条企业工会应当尊重投资者的合法权益，支持企业依法搞好生产经营管理。
投资者应当尊重企业工会的合法权益，支持工会依法开展活动。
第二章企业工会组织
第七条企业开业或者投产一年内未建立工会的，上级工会可以派员指导、帮助企业职工组建工会，企业应当予以支持。
第八条企业工会组织的建立，须报上一级工会批准。
第九条企业内以工资收入为主要生活来源的中外职工，承认《中国工会章程》，可以自愿申请加入工会。
第十条企业有会员二十五人以上的，应当建立基层工会委员会；不足二十五人的，可以单独建立基层工会委员会，也可以由两个以上单位的会员联合建立基层工会委员会，也可以选举组织员一人，组织会员开展活动。女职工十人以上的，可以建立工会女职工委员会，在同级工会领导下开展工作。
第十一条企业的工会主席、副主席、委员及组织员须经民主选举产生，报上一级工会组织批准。
职工二百人以上的企业工会，可以设专职工会主席。工会专职工作人员人数由工会与企业协商确定。
企业主要负责人的近亲属不得作为本企业基层工会委员会成员的人选。
第十二条工会委员会每届任期三年或者五年，具体任期由会员大会或者会员代表大会决定。
工会委员会成员可以连选连任。
第三章企业工会的权利
第十三条企业工会监督企业对劳动管理、劳动保护、社会保障、女职工特殊利益保护等法律、法规的遵守和执行。
第十四条企业工会代表职工与企业签订集体合同，协助职工与企业签订个人劳动合同，并监督劳动合同的执行。
第十五条企业召开有关工资制度、生活福利、安全生产、劳动保护和社会保障等会议，必须有企业工会代表参加。
第十六条企业工会参与企业有关职工利益制度的制定和修改。
第十七条企业工会依法监督本企业的劳动保护工作，维护职工在生产劳动中的安全和健康，参与本企业职工因工伤亡事故的调查处理。
企业工会发现企业违章指挥、强令工人冒险作业，或者生产过程中发现明显重大事故隐患和职业危害，有权提出解决的建议，企业应当及时研究答复；发现危及职工生命安全的情况时，企业工会有权向企业建议组织职工撤离危险现场，企业必须及时作出处理决定。
第十八条企业工会对企业执行我国现行的工时制度和休假制度进行监督。企业由于生产经营需要，经与工会和劳动者协商后可以延长工作时间。工作时间的延长和工资报酬的支付，应按照《中华人民共和国劳动法》的有关规定执行。
第十九条企业违反集体合同，侵犯职工劳动权益的，工会可以依法要求企业承担责任；因履行集体合同发生争议，经协商解决不成的，工会可以提请劳动争议仲裁机构仲裁或者向人民法院提起诉讼。
企业处分职工，工会认为不适当的，可以提出意见。企业单方面解除职工劳动合同时，应当事先将理由通知工会，工会认为企业违反法律、法规和有关合同，要求重新研究处理时，企业应当研究工会的意见，并将处理结果书面通知工会。职工认为企业侵犯其劳动权益而申请劳动争议仲裁，或者向人民法院提起诉讼的，工会应当给予支持和帮助。
第二十条企业发生非法扣留职工合法证件以及对职工非法搜身、侮辱、虐待、体罚等侵害职工人身权利的情况时，企业工会应当予以制止，要求纠正；情形严重的，提请劳动、人事、公安等有关部门依法处理或者支持职工依法提起诉讼。
第二十一条企业违反劳动法律、法规规定，有下列侵犯职工劳动权益情形，工会应当代表职工与企业交涉，要求企业采取措施予以改正，企业应当予以研究处理，并书面答复工会；企业拒不改正的，企业工会可以提请劳动和社会保障行政部门或者劳动安全监察、卫生监督等部门依法处理：
（一）不与职工签订劳动合同的；（二）收取劳动保证金、押金的；
（三）不执行本市最低工资标准或者克扣、拖欠职工工资的；
（四）不按照国家规定提供劳动安全卫生设施、条件或者不按照国家规定对职工进行劳动安全培训的；
（五）超出国家规定随意延长劳动时间的或者不按规定支付加班工资的；
（六）未依法为职工缴纳社会保险费的；（七）侵犯女职工和未成年工特殊权益的；（八）其他严重侵犯职工劳动权益的。
第四章企业工会的义务
第二十二条企业工会应当教育职工遵守法律、法规，履行集体合同和劳动合同，保守商业秘密，遵守劳动纪律和企业的各项制度。
第二十三条企业工会应当支持企业合法的生产、经营和管理，爱护企业的财产，组织职工开展群众性的合理化建议、技术创新、劳动竞赛、安全生产活动，完成企业的生产任务和工作任务，促进企业提高经济效益。
第二十四条企业工会应当针对企业特点组织职工学习文化、技术、经济和法律知识，协助企业进行职工培训。
第二十五条企业工会应当协同企业丰富职工的文化生活，组织开展有益于职工身心健康的文娱、体育活动。
第二十六条企业工会应当协助企业办好职工集体福利事业，关心职工生活，在职工中开展互助互济活动，对困难职工进行救济和帮扶。
第五章企业工会工作的保障
第二十七条企业应当依法支持工会的日常工作，为工会办公和组织职工开展活动，提供必要的房屋、设施和活动场所。
第二十八条企业工会和兼职的工会委员召开会议或者组织职工活动，应当在生产、工作时间以外进行，需要占用生产、工作时间的，应当事先征得企业同意。经同意参加工会活动的职工的工资、奖金及各种补贴，由企业照发。
第二十九条中外合资经营企业、中外合作经营企业专职工会主席待遇，按照相关规定执行。
外资企业和私人投资企业，专职工会主席待遇由上级工会与企业商定。
企业兼职工会主席由本企业工会给予适当补贴。
第三十条企业工会专职主席、副主席、委员自任职之日起，其劳动合同期限自动延长，延长期限与其任职期间相同，其任职期满后，不再担任工会的职务时，原劳动合同剩余期限继续履行；非专职主席、副主席或者委员自任职之日起，其尚未履行的劳动合同期限短于任期的，劳动合同期限自动延长至任期期满。任职期间被罢免或者达到法定退休年龄的除外。
第三十一条市、区、县人民政府劳动和社会保障行政部门应当会同同级工会、外商投资企业和私人投资企业方面代表，建立劳动关系三方协商机制，共同研究解决企业劳动关系方面的重大问题，促进企业劳动关系的和谐稳定。
第六章企业工会的经费和财产
第三十二条企业工会的经费来源：（一）会员缴纳的会费：
（二）企业每月按上月全部职工工资总额的百分之二拨缴的经费；
（三）企业工会的其他收入。
第三十三条有下列情形之一的，企业工会或者上级工会可以依法向人民法院申请支付令；拒不执行支付令的，工会可以依法申请人民法院强制执行；
（一）建立工会组织的企业无正当理由逾期三个月不拨缴工会经费的；
（二）建立工会组织的企业无正当理由逾期三个月未足额拨缴工会经费的；
（三）开业或者投产一年后未建立工会组织，又不按规定拨缴组建工会筹备金的。
第三十四条企业工会经费按照中华全国总工会规定的经费管理办法使用，并接受本级工会经费审查委员会和上级工会的监督。
第三十五条企业工会财产、经费受法律保护，任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨。
工会合并、分立、撤销、解散前，其财产、经费应当在上一级工会的指导下进行审计。工会合并，其财产、经费归合并后的工会所有；工会分立，其财产、经费由原工会合理分配；工会撤销或者解散，其财产、经费由上一级工会处置。
第七章法律责任
第三十六条企业有下列行为的，企业工会或者上一级工会应当分别情况协商处理、提请政府有关部门处理或者提请司法机关依法处理：
（一）阻挠、限制职工依法参加和组织工会的；（二）阻挠上级工会派员帮助和指导职工组建工会的；
（三）对参加或者组织工会的职工进行威胁、打击报复，导致职工不能参加或者组织工会的；
（四）阻挠、限制、干涉工会组织依法开展活动的；（五）拒不向工会提供必要的房屋、设施和活动场所的；
（六）擅自解除担任工会主席、副主席的企业职工劳动关系的；
（七）不按规定拨缴工会经费或者擅自挪用工会经费的；
（八）不按规定支付工会工作人员工资、奖金及各种补贴的；
（九）拒不接受工会提出纠正侵犯职工人身权利和其他民主权利意见的。
第三十七条企业工会工作人员违反本条例规定，损害职工、企业或者工会权益的，由同级工会或者上一级工会责令改正或者予以处分；情节严重的，依照《中国工会章程》予以罢免；造成损失的，应当依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则
第三十八条香港、澳门、台湾同胞以及华侨在本市投资兴办的企业参照本条例执行。
第三十九条本条例自公布之日起施行。
1991年10月23日西安市第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过，1992年1月25日陕西省第七届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准，1997年11月13日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第三次会议通过修正，1998年4月23日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第二次会议批准修正的《西安市外商投资企业工会条例》和1999年5月27日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，1999年9月8日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准的《西安市私营企业工会条例》，同时废止。
