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国土资源部办公厅


国土资源部办公厅文件

国土资厅发[2003]13号

国土资源音像资料管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强国土资源音像资料的收集、管理、保护和利用，充分发挥国土资源音像资料在国土资源管理和宣传工作中的作用。根据《中华人民共和国档案法》、原广电部颁布的《音像资料管理规定》和国土资源部的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称国土资源音像资料，是指以国土资源工作为题材或主要内容，具有保存、利用价值的录音带、录像带、VCD、影片和电视片等。

第三条 国土资源音像资料是国土资源档案的重要组成部分，是党和国家的重要史料，各省、自治区、直辖市国土资源主管部门要认真做好收集、整理和报送工作。

第四条 国土资源部办公厅是国土资源音像资料工作的主管部门。

第五条 国土资源部宣传教育中心为国土资源音像资料工作机构，负责国土资源音像资料的收集、整理、保护、利用及其他相关活动。

第六条 国土资源音像资料向国土资源系统和社会开放，实行有偿使用。使用国土资源音像资料应按规定办理有关手续，严格执行国家有关政策法规，保护音像资料著作权人的合法权益。

第二章 音像资料的报送范围

第七条 凡是在国土资源工作活动中形成的，具有本行业特点的、有重要意义和重大影响的，具有保存和利用价值的音像资料，均应报送部宣传教育中心归档。

第八条 各省、自治区、直辖市电视台和中央电视台播放的，以国土资源工作为题材或主要内容的新闻报道、专题片、故事片、公益广告片等。

第九条 各单位制作的影视片、多媒体光盘等音像资料。

第十条 党和国家领导人、部领导在当地考察、调研和指导国土资源工作的音像资料。

第十一条 报送和收集的音像资料不得超出与国土资源工作相关的范围，不得有违反规定的内容和画面。

第三章 音像资料的报送要求

第十二条 报送的音像资料，要注明资料的内容、形成的时间、地点、制成单位和报送单位。

第十三条 报送的音像资料带要具备以下标准：

1、报送的音像带应当是可以转录的BETACAM带、DVCPRO带、DV带及其他规格的录相带；

2、报送的音像资料要图像清晰、声音清楚、保管完好。

第四章 音像资料的汇交和管理

第十四条 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门负责本辖区的国土资源音像资料的收集、整理、报送工作。

第十五条 每年在二月底前，将上一年度的音像资料汇交到国土资源部宣传教育中心。同时报送资料目录（包括标题、简要说明和长度等基本内容）一式三份。如遇重大事件及有时效的资料，应及时报送。

第十六条 由当地电视台拍摄的资料需要复制报送的，需将复制的录像带连同复制费票据（按照规定标准）一同报送到国土资源部宣传教育中心。

第十七条 国土资源部宣传教育中心影视处负责对所接受的音像资料进行收集、分类、标引、著录。音像资料一经著录后，音像资料原带即退回原报送单位。

第十八条 音像资料报送单位具有资料优先使用权。

第十九条 本办法自印发之日起施行。


[案情]

2002年，甲市某开发商计划对当地某地块进行房产开发，建设商品房出售。在尚未取得土地使用权的情况下，其与众多购房者签订了《认购书》，其中约定：出售期房某栋某某室住宅，建筑面积X平方米，每平方米1800元，2004年某月前交付。除此以外，《认购书》还包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约交纳了定金及部分房款后，开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工，遂通知购房者退款并商议赔偿事宜，但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。2011年，该开发商取得了该地块土地使用权，遂开工建设，并于2012年取得了商品房预售许可证，预售价格每平方米近8000元，现已全部预售完毕，并依法办理了不动产预告登记。此时，当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额，开发商则主张合同无效，遂引起诉讼。

[分歧]

本案争议焦点为：1.原被告双方签订的《认购书》如何定性？对此问题，一种观点认为是预约，一种认为是本约。2.《认购书》是否为有效合同，有关损失如何计算？对此，一种观点认为《认购书》有效，赔偿应依原告诉求；一种观点认为《认购书》有效，但差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。

[评析]

１.《认购书》是本约 所谓预约，指约定将来订立一定合同的合同；因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。本案《认购书》是否为本约，不应以房地产开发进程为标准，更不应以该协议的名称是否为“认购书”为准，而应考察其内容是否符合房屋买卖合同的构成要件，探求和判断当事人的真意，据此对合同的性质做出认定。应当明确的是，订立预约在交易上属于例外，如有疑义，应认定为本约。本案中的《认购书》在名称上虽有预约之嫌，但已经具备了商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受了部分购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购书》应当认定为商品房预售合同，应认定为本约。

２.本案《认购书》有效 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“商品房预售应当符合以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中《认购书》签订之时，该条所有要件均未得到满足，根据合同法第五十二条第（五）款之规定，《认购书》虽成立，却因违反行政法规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力上的缺陷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案诉讼发生时，被告已完全获得了商品房预售所需资质，使得《认购书》并不必然无效，而属法官自由裁量，“可以”认定有效。

３.本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 本案预售商品房已进行不动产预告登记的事实决定了原告继续履行合同的诉求无法得到满足。首先，根据债与合同法的基础理论，普通债权之间关系平等，所以原告并不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先履行之优势地位。相反，物权法第二十条规定的不动产预告登记制度赋予了“经过预告登记的商品房预售合同”以物权保护力度。本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记，使得后一购房人对涉案标的物具有了物权法上的排他性优势。所以，原告继续履行合同的诉求已丧失执行的可能性。其次，在赔偿金额的确认上，需要注意的是，早在合同签订不久，被告就明确了根本违约的意思表示，根据合同法中“减损原则”，原告应负有采取措施，减少损失的义务，否则将承担扩大的损失部分。所以对于原告的差价全额赔偿之请求并不能得到法院的全部支持，差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。被告在退还预收房款外，首先应当双倍返还定金，尚不能弥补房款差额的，则由被告予以赔偿损失。

（作者单位：江苏省常州市中级人民法院）