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公权利与私权利冲突之透视——由一则案例引发的思考/郁雷

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 04:54:12  浏览:9240   来源:法律资料网
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公权利与私权利冲突之透视
——由一则案例引发的思考

郁雷 德路律师事务所上海代表处


[一则案例]
某小区自行车停放混乱,小区要创建文明小区,要利用一块绿地来建造一个车棚。其中2000户人家同意建筑车棚,有1户人家不同意,因为车棚要建造在其房前。

[问题的提出]
以上是一个看似简单而常见的民事纠纷,它向我们提出的是:一个社群的公共利益与该社群内部的私人权利发生冲突时究竟应当如何取舍?这种冲突不同于我们以往所熟知的冲突种类:它不同于单纯私人权利之间的冲突,它也不同于国家公共权力在运做过程中与某社会利益共同体或私人之间的冲突——公权力与私权利的冲突。翻开我们的法律,从中找不到明确的解决依据;翻开我们的法学论著,对此问题的阐释又像在打擦边球般无关痛痒。是这个问题本身缺乏深入探讨的价值呢?还是我们的学界缺乏发现和捕捉问题的眼光——而更多关注诸如公权力与私权力冲突等此类有关宏旨的议题,似乎只有它们才能根本上有助于国家的法治建设。按照弗里德利希•冯•哈耶克在他的《自由秩序原理》中的核心观点,包含法律的社会秩序是原生自发形成的,而非立法者刻意构造出的,此种刻意为之的法律秩序往往会因缺乏社会或群体基础而不成功。如果哈耶克的观点是基本客观和正确的,我们就有理由得出结论:探讨公权利与私权利是如何冲突和解决的,其理论和实践上的意义并不在探讨公权力与私权利冲突问题之下。因为前者可以看作是后者在微观领域内的缩影和范式,而后者可以看作是前者在更广阔的国家生活及公共政治生活领域的延伸和放大。[1]以下部分将围绕道德与法律的关系以及公益与私利的取舍两个方面来分析公权利与私权利冲突的本质。

[道德义务还是法律义务]
在上述案例中,不同意建筑车棚的那1户人家在是否具有道德或法律上的义务服从小区绝大多数居民在其房前建造车棚的决定呢?道德义务和法律义务在这里究竟是分离的还是重叠的?
从内容上看,法律规范可以划分为义务性规范、禁止性规范及授权性规范。义务性规范是法律明确要求法律主体积极地为一定的行为;禁止性规范明确要求法律主体不得为一定的行为;授权性规范则是允许法律主体采取可供选择的多种方式之一处理其所面对的法律问题。一般意义上的法律义务包含了上述三种义务:强制性义务、禁止性义务、选择性义务。
道义或称道德义务,是指处于社会中的个人所应遵循的基本的公共道德所强加于其内心的社会规范,它是有组织的社会共同体希望创造起码的社会生活条件所必不可少的。[2]
回到上述案例,我们会发现法律和道德之间分野并不象它们的概念那样泾渭分明。
首先,该小区的2000户居民究竟有没有权利决定利用某一块绿地来建造车棚呢?我们看到,该小区是一个典型的松散型社群,尚未形成严密的组织机构,即使抛开具体的法律背景,建造车棚无疑符合这个社群的公共利益,因为没有车棚会导致该小区自行车停放混乱、进而影响到小区居民的行走便利及小区的文明形象。在法无明文禁止即为自由[3]的领域内,社群有权决定采取不为一国法律所禁止的公益行为。
接下来的问题便是,对此种法无禁止的自然权利,有没有它自身行使的边界呢?在道德和法律上,此种权利人的相对方扮演了什么样的角色呢?这是一个较为复杂的问题,在人类历史的不同阶段和时期,对此问题有着不同的解释和看法:
在以国家和社会为本位或者在以义务为本位的前现代社会[4],社群的力量是强大到足以压制和碾碎它内部的不同声音的,在这样的社会里,强调的是个人对社群的服从和义务,社群的公共利益被认为与其成员的根本利益是一致的,损害社群的利益即是损害全体成员的共同利益,因此个别成员的利益无论怎样是不能与社群的利益相提并论的。此种所谓个体对集体、成员对社群的服从是绝对的,既是法律上的也是道德上的义务。这种情况下,法律是对此种社会道德的提升和确认。实际上,在国家未动用法律武器强制保证服从和义务的实现以前,个人就早已屈从于此种社会道德和公共舆论的压力了;即便有冲突,这种冲突也会熄灭在公共道德调整的范围内。
在以法治为根本标志之一的现代社会,公共道德已有了全新的内涵,当社会普遍认可以权利作为社会存在的基础时, 公共道德也不可避免的适应了这一变化的要求并被反映到立法中。以中国法律为例,《民法通则》第83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”这一规定将以往公共道德所调整的邻里关系纳入到法律调整的范畴,它既不是一个禁止性规范——绝对禁止不动产相邻各方给他方造成合理的不便,它也不是一个义务性规范——绝对要求不动产的相邻各方对他方造成的不便给予容忍;而是赋予不动产的相邻各方妥善处理问题的选择权[5],并要求对相邻方造成妨害或损失的应给予他方一定的赔偿。由此可以看出立法者的意图,即法律肯定并鼓励人们按照符合公共道德的行为(比如互利互让、合作妥协)解决潜在的纠纷,但是此种行为仍应受到不得侵犯他人权利的限制。立法者试图在公共道德和私人权利之间做出恰当的平衡。
在上述的案例中,我们假设二类情形:
第一种情形,如果车棚完全可能建立在空旷的场地而不必建在那1户居民的房前,那么此种以公共以社群的名义做出的决定,则是对个人权利的粗暴侵犯——对该户居民的通行权造成不便、对通风、采光也造成了极大的损害。即使同意的小区居民法占绝大多数,法律也不应保护此种决定及其行为的效力,在这种情形下,以集体名义做出的行为仅仅是假公众之名,本质上具有直接违法性。按照中国法律,被侵权的居民有权依据《民法通则》的有关规定[6]要求侵权人(不论是集体还是个人)停止侵害、排除妨害——即当车棚尚未动工时不得强行动工,当车棚已经动工后停止继续施工、拆除已动工的部分以恢复施工前权利人权利未受损失的状态。因此,尽管该户居民在道德上可能会受到来自小区整个社群的压力甚至被认为是“自私”的和“不道德”的,但是在法律上,他完全没有屈从于此种所谓“公共道德”或“公共利益”的法律义务。可见,道德和法律在此是分离的,甚而是对立的。
在另一种情形下,如果车棚完全没有可能建立在空旷的场地而只有建在该户居民的房前,那么道德和法律仍然是分离和对立的吗?答案是否定的。法律,不论是私法还是公法均承载着社会基本的公共道德,在特定的情形下,法律和道德的出发点和归宿是统一的。[7]在现代法治社会的背景下,即便是私权的行使也应受到“权利不得滥用原则”的限制,如中国《民法通则》所规定的“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益”[8]即是对上述原则的具体体现。在处理相邻关系时,该户居民与小区其他居民的利益既有对立的一面,更应当看到两者间统一的一面,该户居民也是小区建造停车棚之后最终直接的受益人。在没有其他选择可能下,《民法通则》第83条授权采取协商的方式、本着公平互利的原则解决双方的冲突。在一方权利不受限制就无法实现另一方或者公共利益时,法律鼓励双方进行合作和妥协,同时规定了不经一方同意擅自采取侵害他方利益的行为的应承担停止侵害,排除妨碍,赔偿损失等法律责任。可见,团结互助这一道德准则已经转化为法律上的要求,漠视这一道德准则的单方行为会受到法律的制裁。在此,法律的核心恰恰是公共道德。该户居民既负有道德上的义务,也相应承担了法律上的义务去与做出决定的小区社群沟通协商、进而在公平受偿的基础上对自身权利采取必要的限制。

[公益优先还是私利优先]
公共利益做为现代社会的价值取向之一打破了“私权神圣不可侵犯”的私法禁忌,已为现代文明国家的立法所吸收和体现。然而,公共利益[9]的概念及其宽泛,在不同的国家,甚至相同国家的不同历史阶段,它可以有不同的外延、内涵和表达,“公共利益”、“公共政策”、“社会公序良俗”诸如此类的法律概念在内容上具有极大的不确定性,脱离了具体的法制背景和个别案情探讨公益优先还是私利优先这一命题是毫无意义的,有意义的是判断的标准和相应的对策。
仍以上述案例在中国法律框架下进行分析,判断公共利益是否优先的标准有三:
一是该种公共利益与私人利益相比较是否为较大的利益。公共利益是为实现社会全体或一个社群生存和发展所追求的利益,私人利益是个人为实现自身的生存和发展所追求的利益。公共利益不是许多个人利益的简单相加,公共利益的受惠主体是不特定的。受益主体的不确定性决定了每个人都有机会成为公共措施或行为的受益者,相反,私人利益受惠主体是特定化和受局限的,尽管权利人也有可能是特定的多数。小区建停车场并非为了个别有停车需要的居民的利益,而是为保证小区的文明环境和所有居民的通行便利,是小区社群作为一个整体生存和发展所必须的。因此该种公共利益的实现比起个别居民的私人利益具有更大的价值和宏观效应,最终会推动社群整体福利的提升。
二是为实现公共利益的手段是否是必须的。公共利益的实现可以采取多种手段和方式,如果采取其他可供替代的方法仍然可以保证公共利益的实现,就不应当采取对私人利益造成损失或造成更大损失的方法。比如,前面提到,如果完全有可能在其它场地建造车棚而不损害该居民的采光、通行权益时就不应当将车棚建在该户居民的房前。
三是对利益受损人是否给予了相应的合理补偿。以本案为例,小区社群有2000人,假设其因为建立车棚而获得的公共利益是v,该户居民因车棚建在其房前遭受的损失是x,因此,理论上讲,该居民应获得的合理补偿y=x-v/2000,当事人可以根据己方受损的程度要求受益方的代表组织(实践中可以是作为小区社群代表的业主委员会)给予一定的经济补偿。反之,在没有确定给予合理补偿的情况下,不能认定该种公共利益具有优先性;在已经造成侵犯私人利益的情况下,公共利益的合法性应受正当质疑,对于已造成私人的损失必须给予赔偿。尤其需要注意的是,公共利益的优先性并不能因为事后对权利人给予赔偿而获得当然的法律效力。[10]
在判断某种公共利益具有优先性之后,我们还应考虑如何处理好公共利益和私人利益的冲突的问题。
处理这一问题的途径有两个:
一是从宪法和基本法律的途径解决。一国宪法是该国法制的背景,首先在宪法中应明确除为公共利益需要并给予合理补偿外,私人的权利不受非法剥夺和侵害。关键的问题是宪法本身或宪法解释机构对何谓“公共利益”应当做出更明确的界定。除宪法外,一国的基本法律还应将具体的社会关系纳入其调整的范围,如上述案例中,小区社群的公共利益和其成员的利益的冲突应当可以纳入物业管理方面的基本法律。但是我们看到,中国2003年出台的《物业管理条例》重点在于规制业主大会、业主委员会以及物业管理委员会之间的外部关系,对小区社群(业主全体)及其内部成员(单个业主)的关系,只是笼统规定了业主公约、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力[11];对于可能产生利益冲突的解决没有进一步做出规定,仅仅侧重于组织管理方面的规定,忽略了其中包含的契约性法律关系。
二是从契约的途径解决。在公共利益与私人利益不可避免地发生冲突的情况下,在某些领域强行规定公共利益优先并不有助于问题的圆满解决。在某些涉及到社群公共利益与其成员利益发生冲突的情况下,我们可以跳出组织法[12]所强调的决定——服从关系的局限性,从平等主体间关系的角度考虑解决的途径,与其在法律上界定何者利益优先不如将选择权交于当事人自身——通过协商进而通过权利的自我约束和补偿机制,务实地解决纠纷、化解矛盾。
[结论]
以上的思考向我们揭示:在现代法治社会,公权利和私权利的冲突在本质上反映了道德和法律、公益和私利内在的差异和对立。缺乏具体的语境,我们无法判断公权利和私权利何者具有更高的价值或更应受到法律的保障。但可以肯定的是,此种冲突不是不可调和无法解决的,法律往往只能做出原则性的指导:私权利的行使不得违反社会公共利益,公权利的行使也不应使私人利益遭受不必要的损失。因此,无论是在私权利的行使有可能损害公共利益的时候还是公权利的行使有可能损害到私人利益的时候,行使权利的一方都应本着互利互让、诚信协作的基础上自觉约束其自身权利行使的边界;权利受限的当事方因此应当获得公平、合理的补偿;在损害实际发生后受损的一方均有权要求侵害方给予相应的赔偿。

注释:
[1] 根据哈耶克的二元论观点,法律和立法是两个不同的事物,社会生活中活的法律才是立法的源泉,而不是相反。因此,探讨公权利和私权利在现实生活中是如何冲突并解决的可以为立法上如何解决公共权力的架构及其限制问题提供借鉴,公共权力在行使过程中剥离了国家意志的形式后,本质上与公权利无异。
[2] 博登海默认为,道德起源于“有组织的群体强烈渴求创立社会生存的宽容环境,创立社会道德的箴规来遏制群体内的侵略性,减少掠夺和肆无忌惮的行为, 培育对别人的关心,从而扩大了和睦共处的可能性。……道德箴规的主要目的是诱使人们去做社会所称赞的行为。社会道德很有理由被看作对客观的价值等级的认可,这些价值指导人们在特定社会中彼此如何相处。” 参见[美]埃德加•博登海默:《法理学—法律哲学和方法》,上海人民出版社,1992年版,第337页。
[3] 严格意义上说,“法无明文禁止即自由”的原则仅适用于私法领域,在公法领域,应遵循“法无明文许可则禁止”的法律原则。
[4] 前现代社会是以血缘关系为基础的传统社会的统称,资本主义社会以前的社会可以看作是前现代社会。
[5]《民法通则》第83条因此可以看作是规定了一项选择性义务,即当事人可以通过协商使一方的权利受到限制,受限制的一方对相对方也就承担了契约上的义务。
[6]《民法通则》第134条。
[7] 富勒认为,“义务的道德和法律最接近,……义务的道德可以帮助法律决定某一行为是否应在法律上加以禁止。义务的道德所谴责的行为一般说就是法律所禁止或应当禁止的行为。……向往的道德和法律没有直接联系。……但是,向往的道德同法律的目的实现有联系。转引自:张文显:《二十世纪西方法哲学思潮研究》,法律出版社,1996年版,第404-405页。
[8]《民法通则》第7条。
[9] 有学者提出界定“公共利益”的四个基本标准,分别是公共性、合理性、正当性和公平性。参见袁曙宏:《“公共利益”如何界定?》, 载自《人民日报》 (2004年08月11日 第十三版)。
[10] 承担民事赔偿责任本身已表明该行为的违法性,显然,违法行为不因为事后赔偿而转化为合法行为。
[11] 《物业管理条例》第12条、第17条。
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关于发布《公路工程勘察设计招标资格预审文件范本》和《公路工程勘察设计招标文件范本》的通知

交通部


关于发布《公路工程勘察设计招标资格预审文件范本》和《公路工程勘察设计招标文件范本》的通知

交通部
交公路发[2003]52号


各省、自治区交通厅,北京、重庆市交通局,天津市市政工程局,上海市市政工程管理局,各计划单列市交通局(委),新疆生产建设兵团交通局:
为加强公路工程勘察设计招标投标管理,规范招标投标工作,现发布《公路工程勘察设计招标资格预审文件范本》和《公路工程勘察设计招标文件范本》,自发布之日起施行。
公路工程勘察设计招标,必须使用《公路工程勘察设计招标资格预审文件范本》和《公路工程勘察设计招标文件范本》,项目法人单位可根据本地区和招标项目实际情况,编制勘察设计合同专用条款和补充相应技术规范。外资贷款项目有特殊规定的,从其规定。
《公路工程勘察设计招标资格预审文件范本》和《公路工程勘察设计招标文件范本》由人民交通出版社出版发行。


中华人民共和国交通部(章)
二○○三年二月二十一日





建设部关于修改《房地产估价师注册管理办法》的决定(废止)

建设部


中华人民共和国建设部令
第100号

  《建设部关于修改<房地产估价师注册管理办法>的决定》已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过,现予以发布,自发布之日起施行。

部长 俞正声
二○○一年八月十五日


建设部关于修改《房地产估价师注册管理办法》的决定

  建设部决定对《房地产估价师注册管理办法》作如下修改:

  一、第二十条第七项改为第八项;增加一项作为第七项:“(七)以不正当手段取得房地产估价师证书的”。

  二、第二十八条修改为:“以不正当手段取得房地产估价师注册证书的,由注册机构收回其注册证书或者公告其注册证书作废;对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分。”

  三、删去第二十九条、第三十条中的:“没收违法所得”。

  四、第三十一条修改为:“房地产估价师注册管理部门的工作人员,在房地产估价师注册管理工作中玩忽职守、滥用职权的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

  五、第三十二条修改为:“全国房地产估价师执业资格统一考试工作按照国务院建设行政主管部门、国务院人事行政主管部门的有关规定进行。”

  本规定自发布之日起施行。

  《房地产估价师注册管理办法》根据本决定作相应的修正并作必要的文字调整后,重新发布。


房地产估价师注册管理办法

  (1998年8月20日建设部令第64号发布,2001年8月15日根据《建设部关于修改<房地产估价师注册管理办法>的决定》修正)


第一章 总则

  第一条为了加强对房地产估价师的注册管理,完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员执业资格认证制度,提高房地产价格评估水平,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定,制定本办法。

  第二条本办法所称房地产估价师,是指经全国房地产估价师执业资格统一考试合格后,按照本办法的规定注册,取得《房地产估价师注册证》,并从事房地产估价活动的人员。

  第三条国家实行房地产估价师注册制度。经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者,即具有申请房地产估价师注册的资格。

  未经注册的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书。

  第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价师的注册管理工作。

  省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价师的注册管理工作。

  房地产估价师执业资格注册和管理应当接受国务院人事行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府人事行政主管部门的检查和监督。

第二章 初始注册

  第五条经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者,应当自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起三个月内申请注册。

  第六条国务院建设行政主管部门或者其委托的部门为房地产估价师的注册管理机构(以下简称注册机构)。省、自治区人民政府建设行政主管部门,直辖市人民政府房地产行政主管部门为本行政区域内房地产估价师注册管理初审机构(以下简称注册初审机构)。

  第七条申请房地产估价师注册,按照下列程序办理:

  (一)申请人向聘用单位提交申请报告、填写房地产估价师注册申请表;

  (二)聘用单位审核同意签字盖章后,连同本办法第十条第(二)、(三)、(四)项规定的材料一并上报注册初审机构;

  (三)注册初审机构自接到注册申请之日起30日内,作出是否受理其注册申请的决定;

  (四)注册初审机构决定受理注册申请的,签署意见后,统一报注册机构审核。经注册机构审核认定,对符合本办法条件的申请人,应当予以办理注册手续,颁发《房地产估价师注册证》。

  第八条有下列情况之一的,不予注册:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)因受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的;

  (三)因在房地产价格评估或者相关业务中犯有错误受行政处罚或者撤职以上行政处分,自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满二年的;

  (四)受吊销房地产估价师注册证书的行政处罚,自处罚决定之日起至申请注册之日止不满五年的;

  (五)不在房地产价格评估机构内执业或者在两个或者两个以上房地产价格评估机构内执业的;

  (六)有关法律、法规规定不予注册的其他情形。

  第九条全国房地产估价师执业资格统一考试合格人员,逾期未申请或者虽经申请但未获准注册的,其资格自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起可保留二年。在资格保留期限内申请注册的,经审批符合注册要求的,准予注册。二年期满后再申请注册的,需参加中国房地产估价师学会或者其指定的机构组织的估价业务培训,并达到继续教育标准的,方可准予注册。

  第十条申请房地产估价师注册需提供下列证明文件:

  (一)房地产估价师注册申请表;

  (二)房地产估价师执业资格考试合格证原件,该证件自签发之日起超过二年的,应当附达到继续教育标准的证明材料;

  (三)工作业绩证明材料;

  (四)所在单位推荐意见及单位考核合格证明。

  第十一条根据本办法注册的房地产估价师,其注册有效期自注册之日起计为三年。

第三章 注册变更

  第十二条房地产估价师因工作单位变更等原因,间断在原注册时所在的房地产价格评估机构执业后,被其他房地产价格评估机构聘用的,需办理注册变更手续。

  第十三条注册变更,按照下列程序办理:

  (一)申请人向聘用单位提交申请报告;

  (二)聘用单位审核同意签字盖章后,连同申请人与原注册时所在单位已办理解聘手续的证明材料,一并上报注册初审机构;

  (三)注册初审机构审核认定原注册时所在单位已解聘该注册房地产估价师的情况属实,且该房地产估价师无本办法第八条规定的不予注册的情形的,应当准予注册变更,并在其房地产估价师注册证上加盖注册变更专用章;

  (四)注册初审机构自准予注册变更之日起30日内,报注册机构登记备案。未经登记备案或者不符合注册变更规定的,其注册变更无效。

  第十四条房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的,应当先行办理与原注册时所在单位的解聘手续,并向原受理其注册的注册初审机构申请办理撤销注册手续。撤销注册申请被批准后,方可办理注册变更手续。

第四章 续期注册

  第十五条房地产估价师注册有效期满需要继续执行房地产估价师业务的,由其聘用单位于注册有效期届满前三个月内办理续期注册手续。

  第十六条续期注册,按照下列程序办理:

  (一)申请人向聘用单位提交申请报告;

  (二)聘用单位审核同意签字盖章后,连同本办法第十七条规定的材料一并上报注册初审机构;

  (三)注册初审机构应当自接到上述材料之日起30日内,作出是否准予其续期注册的决定。

  注册初审机构审核认定该房地产估价师无本办法第十九条规定的不予续期注册的情形的,应当准予续期注册,并在其房地产估价师注册证上加盖续期注册年限专用章;

  (四)注册初审机构准予续期注册的,应当于准予续期注册之日起30日内报注册机构登记备案。未经登记备案的,其续期注册无效。

  第十七条申请续期注册应当提交下列材料:

  (一)申请人在注册有效期内的工作业绩和遵纪守法简况;

  (二)申请人在注册有效期内参加中国房地产估价师学会或者其指定机构组织的一定学时估价业务培训,达到继续教育标准的证明材料;

  (三)申请人所在单位考核合格证明材料。

  第十八条续期注册的有效期限为三年。

  第十九条有本办法第八条规定的不予注册的情形,或者脱离房地产估价师工作岗位连续时间达二年以上(含二年)者,不予续期注册。

第五章 撤销注册

  第二十条房地产估价师有下列情况之一的,由注册机构撤销其注册,收回房地产估价师注册证书:

  (一)本人未申请续期注册的;

  (二)有效期满未获准续期注册的;

  (三)完全丧失民事行为能力的;

  (四)受刑事处罚的;

  (五)死亡或者失踪的;

  (六)脱离房地产估价师工作岗位连续时间达二年以上(含二年)的;

  (七)以不正当手段取得房地产估价师证书的;

  (八)按照有关规定,应当撤销注册的其他情形。

  第二十一条撤销注册,按照下列程序办理:

  (一)聘用单位、当地房地产行政主管部门、房地产估价师学会或者有关单位及个人提出建议;

  (二)注册初审机构对事实进行调查核实,并将调查结果报注册机构;

  (三)注册机构批准撤销注册并核销房地产估价师注册证书。

  第二十二条房地产估价师自被撤销注册、收回房地产估价师注册证书之日起,不得继续执行房地产估价师业务。

  被撤销注册后,具有申请房地产估价师注册资格者可以申请重新注册。

第六章 执 业

  第二十三条房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构(以下简称房地产价格评估机构)内执行业务。

  房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围,由国务院建设行政主管部门另行制定。

  第二十四条房地产估价师执行业务,由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。

  第二十五条在房地产价格评估过程中,因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失,由房地产价格评估机构承担赔偿责任,房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。

第七章 权利与义务

  第二十六条房地产估价师享有以下权利:

  (一)使用房地产估价师名称;

  (二)执行房地产估价及其相关业务;

  (三)在房地产估价报告书上签字;

  (四)对其估价结果进行解释和辩护。

  第二十七条房地产估价师应当履行下列义务:

  (一)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;

  (二)遵守房地产评估技术规范和规程;

  (三)保证估价结果的客观公正;

  (四)不准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务;

  (五)不得同时受聘于两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务;

  (六)保守在执业中知悉的单位和个人的商业秘密;

  (七)与委托人有利害关系时,应当主动回避;

  (八)接受职业继续教育,不断提高业务水平。

第八章 法律责任

  第二十八条以不正当手段取得房地产估价师注册证书的,由注册机构收回其注册证书或者公告其注册证书作废;对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分。

  第二十九条未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;造成损失的,应当承担赔偿责任。

  第三十条房地产估价师违反本办法规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;没有违法所得的,可处以1万元以下的罚款:

  (一)在估价中故意提高或者降低评估价值额,给当事人造成直接经济损失的;

  (二)利用执行业务之便,索贿、受贿或者谋取除委托评估合同约定收取的费用外的其他利益的;

  (三)准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的;

  (四)同时在两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务的;

  (五)以个人名义承接房地产估价业务,并收取费用的。

  第三十一条房地产估价师注册管理部门的工作人员,在房地产估价师注册管理工作中玩忽职守、滥用职权的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九章 附 则

  第三十二条全国房地产估价师执业资格统一考试工作按照国务院建设行政主管部门、国务院人事行政主管部门的有关规定进行。

  窜三十三条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

  第三十四条本办法自1998年9月1日起施行。